In Monitorul Oficial nr.93 din 2 februarie 2023 a fost publicat Ordinul comun al MADR/MF nr.396/2022/883/2023 pentru aprobarea Procedurii privind calculul, incasarea si plata impozitului, precum si obligatiile declarative stabilite in conditiile art.4² din Legea nr.17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului.
Reamintim faptul ca, potrivit art.42, alin.(1) din Legea nr.17/2014, terenurile agricole situate in extravilan se pot instraina, prin vanzare, inainte de implinirea a 8 ani de la cumparare, cu obligatia platii de catre vanzatori a unui impozit in cota de 80% aplicata asupra diferentei pozitive dintre valoarea terenurilor agricole de la data vanzarii si cea de la data cumpararii, determinata potrivit valorii orientative stabilita prin expertiza intocmita de camera notarilor publici sau a valorii minime stabilita prin studiul de piata realizat de catre camerele notarilor publici, dupa caz, din respectiva perioada.
Astfel, potrivit Procedurii aprobate prin Ordinul 396/2022/883/2023, impozitul stabilit la art.42 alin.(1) din lege se calculeaza si se incaseaza de notarul public inainte de autentificarea actului notarial de vanzare a terenului agricol situat in extravilan si se declara de catre notarii publici integral ca venit la bugetul de stat, lunar, pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost incasat, conform legii.
Declararea impozitului se face prin completarea si depunerea formularului 100 „Declaratie privind obligatiile de plata la bugetul de stat”, in care se evidentiaza, in mod distinct, impozitul incasat in conditiile art.42 alin.(1) din lege.
Declaratia privind obligatiile de plata la bugetul de stat se depune la organul fiscal central competent de catre notarii publici, impreuna cu „Borderoul privind distribuirea catre unitatile administrativ-teritoriale a sumei de …., reprezentand impozit suplimentar din vanzarea terenurilor agricole situate in extravilan aferent lunii .”
Precizam ca impozitul poate fi platit de catre contribuabil fie la sediul biroului notarului public, in numerar sau prin intermediul unui terminal POS, fie prin virament bancar, in contul biroului notarial. Modelul chitantelor ce vor fi utilizate de catre notarii publici la incasarea impozitului in numerar se va stabili si se va tipari de Uniunea Nationala a Notarilor Publici din Romania.
In cazul/situatia in care impozitul se plateste prin virament bancar, dovada achitarii se face conform art.1504 din Legea nr.287/2009 privind Codul civil, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare.
Documentul de plata a impozitului de catre contribuabil se va mentiona in incheierea de autentificare.
In aplicarea art.42 din lege nu se percepe impozit in cazul instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole situate in extravilan dobandite prin mostenire, partaj sau alte acte juridice de dobandire, cu exceptia contractului de vanzare.
Restituirea impozitului retinut din transferul prin vanzare al terenurilor agricole situate in extravilan, datorat in conformitate cu prevederile art.42 din lege, incasat de biroul notarial si virat la bugetul de stat, aferent unor tranzactii desfiintate ulterior achitarii impozitului, se face la cererea contribuabilului de catre organul fiscal competent in a carui raza teritoriala isi are domiciliul acesta, aplicandu-se in mod corespunzator prevederile Ordinului M.E.F. 3384/2008 pentru aprobarea Procedurii de restituire a sumelor reprezentand impozit pe veniturile din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal, virate la bugetul de stat, atat in cazul persoanelor fizice, cat si in cazul persoanelor juridice.
In vederea instrainarii, prin vanzare, a pachetului de control al persoanelor juridice, in conditiile prevazute la art.42, alin.(2) din lege, persoana fizica si/sau juridica care instraineaza are obligatia de a plati un impozit in cota de 80% aplicata asupra diferentei pozitive dintre valoarea terenurilor existenta la momentul instrainarii pachetului de control si cea de la momentul dobandirii terenurilor, determinata potrivit valorii orientative stabilite prin expertiza intocmita de camera notarilor publici sau valorii minime stabilite prin studiul de piata realizat de catre camerele notarilor publici, dupa caz, din respectiva perioada.
Reamintim continutul art.42, alin.(2) din Legea nr.17/2014:
“(2) In cazul instrainarii, prin vanzare, a pachetului de control al persoanelor juridice care au in proprietate unul sau mai multe terenuri agricole situate in extravilan si care reprezinta mai mult de 25% din activele prevazute la alin.(5) pct.1 si in masura in care instrainarea are loc inainte de implinirea a 8 ani de la dobandirea oricaruia dintre aceste terenuri, persoana fizica si/sau juridica care instraineaza are obligatia de a plati un impozit in cota de 80% aplicata asupra diferentei pozitive dintre valoarea terenurilor existenta la momentul instrainarii pachetului de control si cea de la momentul dobandirii terenurilor, determinata potrivit valorii orientative stabilita prin expertiza intocmita de camera notarilor publici sau a valorii minime stabilita prin studiul de piata realizat de catre camerele notarilor publici, dupa caz, din respectiva perioada. In situatia in care persoana juridica are in proprietate mai multe terenuri agricole situate in extravilan, cota de 80% se aplica asupra valorii totale calculate prin insumarea diferentelor pozitive aferente terenurilor dobandite cu cel mult 8 ani inainte de instrainarea pachetului de control, fara a lua in calcul diferentele negative, diferente determinate potrivit prezentului alineat.”
Astfel, impozitul se aplica asupra valorii totale calculate prin insumarea diferentelor pozitive aferente terenurilor dobandite cu cel mult 8 ani inainte de instrainarea pachetului de control, fara a lua in calcul diferentele negative, in situatia in care persoana juridica are in proprietate mai multe terenuri agricole situate in extravilan.
Atentie! Contribuabilul are obligatia de a declara venitul obtinut in maximum 10 zile de la data transferului, la organul fiscal central competent, in temeiul actului juridic prin care are loc instrainarea, prin vanzare, a pachetului de control al persoanei juridice, prin completarea si depunerea declaratiei ale carei model si continut se aproba prin ordin al presedintelui ANAF.
Contribuabilul are obligatia platii impozitului in termen de 60 de zile de la data comunicarii deciziei de impunere.
Exemplu de calcul al venitului obtinut, in cazul prevazut la art. 42 alin. (2) din lege:
Societatea X este unicul asociat al societatii Y si decide sa vanda, in luna iunie a anului 2023, 60% din pachetul de control detinut la societatea Y. La momentul vanzarii, societatea Y are in proprietate cinci terenuri care reprezinta 50% din proprietatile sale imobiliare.
Terenurile au intrat in patrimoniul societatii dupa cum urmeaza:
– 1. terenul A – teren agricol situat in extravilan, in suprafata de 20.000 mp, achizitionat in luna martie 2018; perioada de detinere in proprietate a terenului – 5 ani (societatea);
– 2. terenul B – teren agricol situat in extravilan, in suprafata de 10.000 mp, achizitionat in luna noiembrie 2017; perioada de detinere in proprietate a terenului – 6 ani (societatea);
– 3. terenul C – teren agricol situat in extravilan, in suprafata de 100.000 mp, achizitionat in luna septembrie 2018; perioada de detinere in proprietate a terenului – 4 ani (societatea);
– 4. terenul D – teren agricol situat in extravilan, in suprafata de 2.500 mp, intrat in gestiune prin aport in natura in luna mai a anului 2017; perioada de detinere in proprietate a terenului este de 9 ani [6 ani (societatea) + 3 ani (asociatul) ];
– 5. terenul E – teren situat in intravilan, in suprafata de 5.000 mp, intrat in gestiune prin achizitie in luna septembrie 2013; perioada de detinere a terenului este de 9 ani (societatea).
Asociatul unic intra sub incidenta dispozitiilor art. 42 alin. (2) si (3) din lege, avand obligatia sa plateasca un impozit in cota de 80% aplicata asupra valorii totale calculate prin insumarea diferentelor pozitive aferente terenurilor dobandite cu cel mult 8 ani inainte de instrainarea pachetului de control. Diferenta de valoare se calculeaza, pentru fiecare teren agricol situat in extravilan, prin scaderea din valoarea existenta la momentul instrainarii pachetului de control a celei de la momentul dobandirii terenului, determinata potrivit valorii orientative stabilite prin expertiza intocmita de camera notarilor publici sau valorii minime stabilite prin studiul de piata realizat de catre camerele notarilor publici, dupa caz. Se iau in calcul numai diferentele pozitive de valoare.
Astfel, la momentul vanzarii pachetului de control (iunie 2023) se inregistreaza urmatoarea situatie privitoare la diferentele pozitive/negative de valoare aferente terenurilor societatii X:
– 1. pentru terenul A, diferenta pozitiva de valoare de 80.000 lei, luata in considerare la calculul venitului obtinut;
– 2. pentru terenul B, diferenta pozitiva de valoare de 40.000 lei, luata in considerare la calculul venitului obtinut;
– 3. pentru terenul C, diferenta negativa de valoare de 50.000 lei, neluata in considerare la calculul venitului obtinut;
– 4. pentru terenul D, diferenta pozitiva de valoare de 4.000 lei, neluata in considerare, deoarece perioada de detinere a terenului este de 9 ani;
– 5. pentru terenul E, diferenta pozitiva de valoare de 4.000 lei, neluata in considerare, deoarece este aferenta unui teren intravilan.
Calculul venitului obtinut
Valoare totala = Diferenta pozitiva pentru terenul A + Diferenta pozitiva pentru terenul B = 80.000 + 40.000 = 120.000 lei
Contribuabilul are obligatia de a declara venitul obtinut in maximum 10 zile de la data transferului, la organul fiscal competent.
Baza legala:
- Ordinul comun al MADR/MF nr.396/2022/883/2023 pentru aprobarea Procedurii privind calculul, incasarea si plata impozitului, precum si obligatiile declarative stabilite in conditiile art. 4^2 din Legea nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului;
- Legea 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr.268/2001 privind privatizarea societatilor ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului.