O speță recentă clarifică modul de aplicare a TVA pentru bunurile imobile (apartamente, spații comerciale, parcări) în situația în care plata integrală a fost efectuată în regim de avans înainte de modificarea cotei standard de TVA.
Thank you for reading this post, don't forget to subscribe!În exemplul analizat, avansurile au fost facturate și încasate la cota de 19%, înainte de 1 august 2025, însă predarea și transferul dreptului de proprietate vor avea loc în februarie 2026, după majorarea cotei standard la 21%.
Aspectul central este determinarea cotei aplicabile TVA la momentul livrării efective a bunului. Conform art. 281 alin. (6) din Codul fiscal, data livrării este momentul transferului dreptului de a dispune de bun ca un proprietar, indiferent de momentul încasării avansului.
Mai mult, art. 291 alin. (6) Cod fiscal prevede expres că, în cazul în care s-a încasat un avans înainte de modificarea cotei, trebuie realizată regularizarea TVA pentru aplicarea cotei în vigoare la data livrării. Astfel, avansul încasat anterior la 19% trebuie ajustat la 21%, conform cotei în vigoare în momentul transferului.
Conform definiției avansului (art. 282 alin. (2) lit. b), plata parțială sau integrală a bunului efectuată anterior livrării nu exonerează contribuabilul de la obligația de ajustare a TVA. Practic, valoarea TVA colectată trebuie recalculată la cota de 21%, indiferent că plata a fost integrală înainte de schimbarea legislației.
Concluzie: pentru livrările de imobile înregistrate anterior la 19% și finalizate după majorarea cotei, furnizorul trebuie să aplice 21% TVA și să efectueze regularizarea necesară. Această abordare asigură respectarea Codului fiscal și evită dubla impozitare.