Situatie: O societate ABC SRL care construieste un bloc de locuinte, are incheiate in anul 2022 promisiuni de vanzare sub forma autentica, cu plata unei garantii pentru rezervare.
Apartamentele din blocul respectiv vor fi finalizate in cursul anului 2023 si respecta conditiile de incadrare pentru cota de TVA de 5%.
Poate vinde societatea aceste apartamente cu cota redusa de TVA de 5%? Care sunt conditiile?
Solutie: Potrivit art.291 alin.(3) lit.c) pct.3 din Codul Fiscal, se aplica cota redusa de TVA, de 5%, pentru livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 450.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice, in conditiile in care au incheiat pana la 1 ianuarie 2023 acte juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea de astfel de locuinte.
Conform art.291 alin.(3) lit.c) pct.5 din Codul Fiscal, se aplica cota redusa de TVA (5%) pentru livrarea de locuinte care sunt achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, inclusiv a terenului pe care sunt construite, sa fie cuprinsa intre 450.000 si 700.000 lei, exclusiv TVA daca au incheiat pana la 1 ianuarie 2023 acte juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea unei astfel de locuinte (OG 16/2022).
Precizam faptul ca, incepand cu 1 ianuarie 2022, orice persoana fizica poate achizitiona, in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, o singura locuinta a carei valoare depaseste suma de 450.000 lei, dar nu depaseste suma de 700.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusa de 5%.
Legea locuintei nr.114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare defineste suprafata utila a locuintei. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare.
Legea 301/2022 defineste locuinta care in momentul livrarii poate fi locuita ca atare astfel è “locuinte care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare reprezinta locuintele care la data livrarii indeplinesc urmatoarele conditii: detinatorii acestora au acces liber individual la spatiul locuibil, fara tulburarea posesiei si a folosintei exclusive a spatiului detinut de catre o alta persoana sau familie; au acces la energie electrica si apa potabila, evacuarea controlata a apelor uzate si a reziduurilor menajere; sunt formate cel putin dintr-un spatiu pentru odihna, un spatiu pentru pregatirea hranei si un grup sanitar, indiferent care sunt dotarile existente si gradul de finisare la data livrarii, in vederea aplicarii art. 291 alin. (3) lit. c) pentru aplicarea cotei reduse de TVA;”
Potrivit Normelor metodologice CF pct.38 alin.(5), persoanele impozabile care livreaza locuinte vor aplica cota de 5%, inclusiv pentru avansurile aferente acestor livrari, daca din contractele incheiate rezulta ca la momentul livrarii vor fi indeplinite conditiile de mai sus. In situatia in care avansurile au fost facturate prin aplicarea cotei standard de TVA, la livrarea bunului imobil se efectueaza regularizarile prevazute in vederea aplicarii cotei de 5%.
Baza legala:
- Codul Fiscal (aprobat prin Legea nr.227/2015, publicata in MO nr.688 din 10.09.2015), cu modificarile si completarile ulterioare;
- OG 16/2022 pentru modificarea si completarea Legii nr.227/2015 privind Codul fiscal, abrogarea unor acte normative si alte masuri financiar-fiscale;
- Normele Metodologice de aplicare a Codului Fiscal (aprobate prin HG nr.1/2016);
- Legea 301/2022 pentru aprobarea OUG nr.31/2019 privind acordarea unor facilitati fiscale si pentru modificarea si completarea Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal, pentru completarea OUG nr.11/2018 pentru adoptarea unor masuri bugetare si pentru modificarea Legii-cadru nr.153/2017 privind salarizarea personalului platit din fonduri publice;
- Legea 114/1996 LEGEA LOCUINTEI – Republicare, cu modificarile si completarile ulterioare.