Conform modificarilor si completarilor aduse Codului Fiscal prin OG 16, potrivit art.291, alin.(3^5), se organizeaza Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA de 5%, incepand cu 1 ianuarie 2023, in format electronic, pe baza informatiilor din actele juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuintele prevazute la alin. (3) lit. c) pct. 3, autentificate incepand cu data de 1 ianuarie 2023.
Astfel, recent a fost stabilita, prin OpANAF 2053/2022 (publicat in Monitorul Oficial nr.1144 din 28 noiembrie 2022) Procedura privind organizarea Registrului achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA de 5%, incepand cu 1 ianuarie 2023
Potrivit prevederilor din Codul Fiscal, notarii publici au obligatia:
sa verifice indeplinirea conditiei referitoare la achizitia unei singure locuinte a carei valoare nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusa de TVA de 5%, prin consultarea Registrului achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA de 5%, incepand cu 1 ianuarie 2023, inainte de autentificarea actelor juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata in avans pentru achizitia unei astfel de locuinte si, in situatia in care constata ca nu este indeplinita aceasta conditie, sa le autentifice doar daca livrarea se efectueaza cu cota standard de TVA;
sa completeze Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA de 5%, incepand cu 1 ianuarie 2023 la data autentificarii actelor juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuintele prevazute la alin. (3) lit. c) pct. 3;
sa inscrie in actele juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata in avans pentru achizitia unei locuinte prevazute la alin.(3) lit. c) pct. 3 mentiuni cu privire la respectarea obligatiilor prevazute la lit. a) si, dupa caz, la lit. b);
sa inscrie in actele juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata in avans pentru locuintele prevazute la alin.(3) lit.c) pct. 3 cota de TVA aplicata, indiferent daca TVA se aplica la pret sau este inclusa in pret.
Potrivit actului normativ, Registrul este organizat in format electronic si este gestionat cu ajutorul aplicatiei informatice puse la dispozitie de Centrul National pentru Informatii Financiare din cadrul Ministerului Finantelor.
Ghidul privind accesul notarilor publici la registru si modalitatea de utilizare a acestuia sunt elaborate de Centrul National pentru Informatii Financiare, cu consultarea Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania, si sunt puse la dispozitia notarilor publici prin intermediul Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania.
Procedura organizarii Registrului achizitiilor de locuinte cu cota
redusa de TVA de 5%:
Se organizeaza Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA de 5%, incepand cu 1 ianuarie 2023.
Acesta este organizat in format electronic, conform modelului prevazut in anexa care face parte integranta din prezenta procedura, si este gestionat cu ajutorul aplicatiei informatice puse la dispozitie de Centrul National pentru Informatii Financiare din cadrul Ministerului Finantelor.
Mentionam ca Registrul se completeaza de notarii publici la data autentificarii actelor juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuintele a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, pentru care se aplica cota redusa de TVA de 5%.
Este important de precizat faptul ca Registrul se utilizeaza in situatia in care transmitatorul dreptului de proprietate asupra locuintei este inregistrat in scopuri de TVA in Romania, potrivit art. 316 din Codul fiscal, precum si in cazul in care codul de inregistrare in scopuri de TVA al acestuia a fost anulat potrivit art. 316 alin. (11) lit. a), c)—e) si h) din Codul fiscal.
Registrul cuprinde urmatoarele informatii:
datele de identificare ale dobanditorului/dobanditorilor persoana fizica/persoane fizice;
datele de identificare ale transmitatorului/transmitatorilor dreptului de proprietate;
adresa completa a locuintei achizitionate cu cota redusa de TVA de 5%, in conditiile art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 din Codul fiscal;
valoarea, fara TVA, la care s-a incheiat operatiunea economica prin care se transfera dreptul de proprietate asupra locuintei, inclusiv asupra terenului pe care este construita;
numarul si data incheierii notariale prin care s-a autentificat actul juridic intre vii care are ca obiect transferul dreptului de proprietate;
datele de identificare ale notarului public care a autentificat actul juridic intre vii care are ca obiect transferul dreptului de proprietate;
datele de identificare ale notarului public care a efectuat inregistrarea in registru a actului juridic intre vii care are ca obiect transferul dreptului de proprietate, in situatia in care inregistrarea se face de catre un notar asociat al notarului care a autentificat actul;
data si numarul de inregistrare ale inscrierii in registru, care sunt generate automat de aplicatia informatica.
Precizam ca datele de identificare ale dobanditorului/ dobanditorilor persoana fizica/persoane fizice sunt numele, prenumele si codul numeric personal.
In cazul dobanditorilor persoane fizice nerezidente, datele de identificare sunt numele si prenumele, codul numeric personal/numarul de identificare fiscala, data si locul nasterii, tipul, seria si numarul actului de identitate, statul emitent al actului de identitate. In situatia in care dobanditorii sunt casatoriti, in registru se inregistreaza ambii soti, cu exceptia situatiei in care, prin conventie, s-a stabilit ca bunul se dobandeste de catre un singur sot ca bun propriu, situatie in care se inregistreaza doar sotul care are calitatea de dobanditor.
In sensul lit.b), datele de identificare ale transmitatorului/transmitatorilor sunt denumirea si codul de inregistrare in scopuri de TVA ale persoanei juridice sau ale altei entitati fara personalitate juridica sau numele, prenumele si codul de inregistrare in scopuri de TVA ale persoanei fizice. In cazul transmitatorului/transmitatorilor al carui/caror cod de inregistrare in scopuri de TVA a fost anulat potrivit art. 316 alin. (11) lit. a), c)—e) si h) din Codul fiscal, se inscrie codul de identificare fiscala.
Referitor la lit. f), datele de identificare ale notarului public sunt numele si prenumele notarului public care a autentificat actul juridic inscris in registru, codul de identificare fiscala si numarul unic de inregistrare din Registrul national de evidenta a notarilor publici (RNENP), gestionat de Uniunea Nationala a Notarilor Publici din Romania.
In sensul lit. g), datele de identificare ale notarului public care a efectuat inregistrarea, asociat al notarului care a autentificat actul, sunt: numele si prenumele, codul de identificare fiscala si numarul unic de inregistrare din RNENP, gestionat de Uniunea Nationala a Notarilor Publici din Romania.
Important! Notarii publici sunt responsabili pentru inscrierea corecta si completa a informatiilor in registru.
Accesul notarilor publici la registru se face pe baza unui certificat digital calificat, detinut potrivit dispozitiilor legale.
Este util de mentionat faptul ca notarii publici sunt inrolati in aplicatia informatica de gestiune a registrului de catre Uniunea Nationala a Notarilor Publici din Romania, cu urmatoarele date de identificare: nume, prenume, codul numeric personal, codul de identificare fiscala, numarul unic de inregistrare din RNENP, certificatul digital calificat si adresa profesionala de e-mail. Inrolarea in aplicatia informatica se face atat pentru notarii publici care autentifica actele juridice, cat si pentru notarii publici care efectueaza inregistrarea in registru.
Conform procedurii, registrul se consulta de notarii publici pentru a verifica indeplinirea conditiei referitoare la achizitionarea, cu cota redusa de TVA de 5%, de catre orice persoana fizica a unei singure locuinte care are o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a carei valoare nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, potrivit art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 din Codul fiscal.
Indeplinirea conditiei mentionate anterior se verifica inainte de autentificarea actelor juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata unui avans reprezentand plata partiala sau integrala a contravalorii pentru achizitia unei locuinte a carei valoare nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, cu cota redusa de TVA de 5%.
Ulterior fiecarei inscrieri in registru, precum si dupa fiecare consultare a registrului, notarului public i se elibereaza un certificat generat de aplicatia informatica. Certificatul se ataseaza la documentatia actului autentic incheiat.
Potrivit procedurii recent aprobate, in 2023, notarii completeaza registrul si cu informatiile din actele juridice intre vii autentificate in anul 2023, care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuintele a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, depaseste suma de 600.000 lei, dar nu depaseste suma de 700.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, daca au incheiat pana la 1 ianuarie 2023 acte juridice intre vii care au ca obiect plata unui avans reprezentand plata partiala sau integrala a contravalorii pentru achizitionarea unei astfel de locuinte.
Baza legala:
Ordonanta Guvernului (OG) nr.16/2022 pentru modificarea si completarea Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal, abrogarea unor acte normative si alte masuri financiar-fiscale
Ordinul ANAF nr.2053/2022 pentru aprobarea Procedurii privind organizarea Registrului achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA de 5%, incepand cu 1 ianuarie 2023.