O speță recentă clarifică modul de aplicare a TVA pentru bunurile imobile (apartamente, spații comerciale, parcări) în situația în care plata integrală a fost efectuată în regim de avans înainte de modificarea cotei standard de TVA.
În exemplul analizat, avansurile au fost facturate și încasate la cota de 19%, înainte de 1 august 2025, însă predarea și transferul dreptului de proprietate vor avea loc în februarie 2026, după majorarea cotei standard la 21%.
Aspectul central este determinarea cotei aplicabile TVA la momentul livrării efective a bunului. Conform art. 281 alin. (6) din Codul fiscal, data livrării este momentul transferului dreptului de a dispune de bun ca un proprietar, indiferent de momentul încasării avansului.
Mai mult, art. 291 alin. (6) Cod fiscal prevede expres că, în cazul în care s-a încasat un avans înainte de modificarea cotei, trebuie realizată regularizarea TVA pentru aplicarea cotei în vigoare la data livrării. Astfel, avansul încasat anterior la 19% trebuie ajustat la 21%, conform cotei în vigoare în momentul transferului.
Conform definiției avansului (art. 282 alin. (2) lit. b), plata parțială sau integrală a bunului efectuată anterior livrării nu exonerează contribuabilul de la obligația de ajustare a TVA. Practic, valoarea TVA colectată trebuie recalculată la cota de 21%, indiferent că plata a fost integrală înainte de schimbarea legislației.
Concluzie: pentru livrările de imobile înregistrate anterior la 19% și finalizate după majorarea cotei, furnizorul trebuie să aplice 21% TVA și să efectueze regularizarea necesară. Această abordare asigură respectarea Codului fiscal și evită dubla impozitare.