Venituri din cedarea folosintei bunurilor obtinute de PF – plafon TVA

Veniturile din cedarea folosintei bunurilor sunt veniturile, in bani si/sau in natura, provenind din cedarea folosintei bunurilor mobile si imobile, obtinute de catre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal, altele decat veniturile din activitati independente.

Conform art.292 alin.(2) lit.e) din Codul fiscal, cedarea, cu plata, a folosintei unui bun imobil reprezinta operatiune scutita de TVA fara drept de deducere.

Mentionam ca aceasta operatiune nu este scutita de impozit pe venit, aspect reglementat prin art. 83 “Definirea veniturilor impozabile din cedarea folosintei bunurilor ” alin.(1) din Codul fiscal “(1) Veniturile din cedarea folosintei bunurilor sunt veniturile, in bani si/sau in natura, provenind din cedarea folosintei bunurilor mobile si imobile, obtinute de catre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal, altele decat veniturile din activitati independente.”

Aceste prevederi se completeaza cu cele de la pct. 19 alin.(1) din normele de aplicare ale acestui articol prin care se reglementeaza, in mod expres faptul ca, in categoria veniturilor impozabile din cedarea folosintei bunurilor se cuprind veniturile din inchirieri si subinchirieri de bunuri mobile si imobile din patrimoniul personal. Conform prevederilor alin. (2) al pct. 19 din norme, veniturile obtinute din inchirieri si subinchirieri de bunuri imobile sunt considerate cele din cedarea folosintei locuintei, caselor de vacanta, garajelor, terenurilor si altora asemenea, a caror folosinta este cedata in baza unor contracte de inchiriere/subinchiriere, uzufruct si altele asemenea.

Astfel, prin inchirierea unui bun imobil din patrimoniul personal pentru care veniturile estimate/realizate au fost raportate organului fiscal compentent prin declaratia unica, utilizand codul numeric personal, persoana fizica nu dobandeste calitatea de persoana impozabila d.p.d.v. al TVA, astfel incat valoarea chiriei, la valoarea bruta, inainte de aplicarea cotei forfetare 40%, sa intre in cifra de afaceri de 300.000 lei reglementata prin art.310 ” Regimul special de scutire pentru intreprinderile mici”.

Precizam faptul ca persoana fizica este persoana impozabila d.p.d.v. al TVA doar pentru activitatea desfasurata in calitate de persoana fizica autorizata sau care desfasoara o profesie liberala.

In situatia in care persoana fizica este locator in cadrul a 5 contracte de inchiriere, aceasta este obligata sa se inregistreze fiscal ca persoana fizica autorizata (PFA) deoarece se considera ca realizeaza o activitate independenta conform prevederilor art. 83 alin.(2):

“(2) Persoanele fizice care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor din derularea unui numar mai mare de 5 contracte de inchiriere la sfarsitul anului fiscal, incepand cu anul fiscal urmator, califica aceste venituri in categoria venituri din activitati independente si le supun regulilor de stabilire a venitului net pentru aceasta categorie. In aplicarea acestei reglementari se emite ordin al presedintelui A.N.A.F. “

Mentionam ca si in aceasta situatie, serviciile de inchiriere a bunurilor imobile reprezinta activitati scutite de TVA fara drept de deducere, fara ca persoana fizica autorizata sa fie obligata sa se inregistreze in scopuri de TVA, pentru astfel de activitati economice,conform art. 316 alin. (1) lit. b), chiar daca depaseste cifra de afaceri de 300.000 lei/an calendaristic, exclusiv din astfel de operatiuni.

Potrivit prevederilor art. 310 “Regimul special de scutire pentru intreprinderile mici” alin. (3) paragraful 2 nu se poate considera ca persoana fizica depaseste plafonul de 300.000 lei/an calendaristic daca desfasoara exclusiv doar aceste operatiuni din sfera de aplicare a TVA “(3) ……. Persoana impozabila care realizeaza in cursul unui an calendaristic exclusiv operatiuni scutite fara drept de deducere conform art. 292 nu se considera ca depaseste plafonul prevazut la alin. (1).”

Este important de subliniat faptul ca, inregistrarea in scopuri normale de TVA se va face atunci cand persoana fizica desfasoara si alte operatiuni din sfera de aplicare a TVA care nu sunt scutite fara drept de deducere, de exemplu, servicii de consultanta, expertiza, vanzare terenuri construibile, etc., iar plafonul de 300.000 lei este depasit din insumarea operatiunilor scutite fara drept de deducere si a operatiunilor care ar fi taxabile, daca persoana impozabila ar fi inregistrata in scopuri de TVA.

Circulara MF nr.691736/14.06.2016 – precizari:

Referitor la inregistrarea in scopuri de TVA a unei persoane fizice care desfasoara mai multe tipuri de activitati economice in calitate de persoana impozabila din punctul de vedere al TVA, s-au avut in vedere prevederile art. 266 “Semnificatia unor termeni si expresii”, alin. (1) pct. 4 din Codul fiscal adoptat prin Legea nr. 227/2015 prin care s-a reglementat, in mod expres faptul ca “Atunci cand o persoana desfasoara mai multe activitati economice, prin activitate economica se intelege toate activitatile economice desfasurate de aceasta.”

Referitor la activitati multiple, in circulara regasim urmatorul exemplu:

“De exemplu, o persoana fizica impozabila, inregistrata in sensul TVA, desfasoara mai multe tipuri de activitati, respectiv activitati de expertiza contabila, dar si activitati in calitate de expert evaluator sau practician in insolventa si, de asemenea, obtine ocazional venituri din intermediere in vanzarea de bunuri imobile. Activitatea economica a persoanei impozabile este constituita din totalitatea activitatilor impozabile ale respectivei persoane, astfel incat, in scopuri de TVA, pentru toate categoriile de operatiuni se utilizeaza acelasi cod de TVA atribuit persoanei impozabile. Nu se atribuie mai multe coduri de inregistrare in scopuri de TVA in functie de fiecare categorie de operatiuni realizate de persoana respectiva, fiind vorba despre una si aceeasi persoana impozabila;”

Baza legala:

– Codul Fiscal (aprobat prin Legea nr.227/2015, publicata in MO nr.688 din 10.09.2015), cu modificarile si completarile ulterioare;

– Normele Metodologice de aplicare a Codului Fiscal (aprobate prin HG nr.1/2016);

– Circulara MF nr.691736/14.06.2016.