Einkünfte aus der Entäusserung der Nutzung von Gütern sind Einkünfte in Geld- und/oder Sachleistungen aus der Entäusserung der Nutzung von beweglichem und unbeweglichem Vermögen, die vom Eigentümer, Nießbraucher oder anderen Rechtsinhabern erzielt werden, mit Ausnahme von Einkünften aus selbständiger Tätigkeit
Gemäß Art. 292 Abs. 2 Buchst. e) Steuergesetzbuch stellt die entgeltliche Entäusserung der Nutzung einer Immobilie einen umsatzsteuerfreien Vorgang ohne Vorsteuerabzug dar.
Wir weisen darauf hin, dass dieser Vorgang nicht von der Einkommensteuer befreit ist, Aspekt geregelt durch Artikel 83 „Definition des steuerpflichtigen Einkommens aus der Entäusserung von Gegenständen“ Absatz (1) de Steuergesetzbuch „(1) Einkünfte aus der Entäusserung von Gegenständen“ sind Einkünfte, Geld- und/oder Sachleistungen, die sich aus der Entäusserung der Nutzung von beweglichem und unbeweglichem Vermögen ergeben, die vom Eigentümer, Nießbraucher oder anderen Rechtsinhaber erhalten wurden, mit Ausnahme von Einkünften aus selbständiger Tätigkeit.
Diese Bestimmungen werden durch die Bestimmungen zu Nr. 19 Absatz (1)/ Durchführungsbestimmungen zu diesem Artikel ergänzt, durch welche ausdrücklich festgelegt ist, dass die Kategorie der steuerpflichtigen Einkünfte aus der Nutzungsentäusserung diejenige Einkünfte aus der Vermietung und Untervermietung von beweglichen und unbeweglichen Sachen aus dem persönlichen Vermögen umfasst
Gemäß Bestimmungen des Absatzes (2) von Punkt 19 der Normen gelten die Einkünfte aus der Vermietung und Untervermietung von Immobilien als solche aus der Entäusserung der Nutzung des Hauses, der Ferienhäuser, Garagen, Grundstücke und dergleichen, deren Nutzung aufgrund von Verträgen, Miete/Untermiete, Nießbrauch und dergleichen übertragen wird.
Somit erwirbt die natürliche Person durch die Anmietung einer Immobilie aus dem persönlichen Vermögen, für die die geschätzten / realisierten Einkünfte durch die einmalige Erklärung unter Verwendung des persönlichen Zahlencodes an die zuständige Steuerbehörde gemeldet wurden, nicht die Eigenschaft eines Steuerpflichtigen aus dem Gesichtspunkt der Mehrwertsteuer, so dass der Wert der Miete zum Bruttowert vor Anwendung des Pauschalsatzes von 40% den Umsatz von 300.000 Lei gemäß Artikel 310 „Besondere Freistellungsregelung für kleine Unternehmen“ erfasst“.
Wir weisen darauf hin, dass die natürliche Person aus umsatzsteuerlicher Sicht nur für die Tätigkeit als bevollmächtigte natürliche Person oder die einen freien Beruf ausübt, steuerpflichtig ist.
In dem Fall, dass die natürliche Person Vermieter innerhalb von 5 Mietverträgen ist, ist sie verpflichtet, sich als Selbstständigerwerbender (PFA) steuerrechtlich zu registrieren, weil sie gemäß den Bestimmungen des Artikels 83 Absatz 2 als selbständige Erwerbstätigkeit gilt:
„(2) Die natürlichen Personen, die am Ende des Geschäftsjahres Einkünfte aus der Überlassung der Nutzung der Ware aus der Entwicklung von mehr als 5 Mietverträgen erzielen, diese Einkünfte ab dem folgenden Steuerjahr in die Kategorie der Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit einordnet und sie den Regeln zur Feststellung des Nettoeinkommens für diese Kategorie unterstellt. In Anwendung dieser Verordnung wird vom Präsidenten der A.N.A.F. „
Wir weisen darauf hin, dass die Dienstleistungen der Immobilienvermietung auch in dieser Situation von der Mehrwertsteuer befreite Tätigkeiten ohne Recht auf Vorsteuerabzug darstellen, ohne dass die berechtigte natürliche Person zur Umsatzsteueranmeldung verpflichtet ist, für solche Wirtschaftstätigkeiten gemäß Artikel 316 Absatz (1) Buchstabe b), auch wenn sie den Umsatz von 300.000 Lei / Kalenderjahr überschreiten, ausschließlich aus solchen Tätigkeiten.
Nach den Bestimmungen des Artikels 310 „Besondere Befreiungsregelung für Kleinunternehmen“ Absatz (3) Absatz 2 kann nicht davon ausgegangen werden, dass die natürliche Person die Obergrenze von 300.000 Lei/Kalenderjahr überschreitet, wenn sie nur diese Tätigkeiten im Rahmen der Umsatzsteuer ausführt „(3)……. Der Steuerpflichtige, der während eines Kalenderjahres ausschließlich steuerbefreite ohne Recht auf Vorsteuerabzug gemäß Artikel 292 ausführt, gilt nicht als Überschreitung der in Absatz 1 vorgesehenen Obergrenze.
Es ist wichtig zu betonen, dass die Registrierung für normale Mehrwertsteuerzwecke erfolgt, wenn die natürliche Person andere umsatzsteuerliche Tätigkeiten ausführt, die ohne Recht auf Vorsteuerabzug nicht befreit sind, z.B. Beratungsleistungen, Gutachten, Verkauf von Bauland usw., und die Obergrenze von 300.000 Lei wird von der Summe der steuerfreien Umsätze ohne Vorsteuerabzug und Umsätze überschritten, die steuerpflichtig wären, wenn der Steuerpflichtige für Mehrwertsteuerzwecke registriert wäre.
Rundschreiben MF Nr.691736/14.06.2016 – Präzisierungen:
Bei der umsatzsteuerlichen Registrierung einer natürlichen Person, die mehrere Arten von wirtschaftlichen Tätigkeiten als steuerpflichtige Person aus umsatzsteuerrechtlicher Sicht ausübt, wurden die Bestimmungen des Artikels 266 berücksichtigt. “ Bedeutung bestimmter Begriffe und Ausdrücke „, Absatz (1) Nummer 4 /Steuergesetzbuch /, die durch das Gesetz Nr. 227/2015 angenommen wurde, das ausdrücklich regelt, dass“ Wenn eine Person mehrere wirtschaftliche Tätigkeiten ausübt, bedeutet Wirtschaftstätigkeit alle von ihr ausgeübten Wirtschaftstätigkeiten.
In Bezug auf mehrere Aktivitäten finden wir im Rundschreiben das folgende Beispiel:
“ Zum Beispiel übt eine steuerpflichtige natürliche Person, die für Mehrwertsteuerzwecke registriert ist, verschiedene Arten von Tätigkeiten bzw. buchhalterischen Sachverständigentätigkeiten aus, wie auch Tätigkeiten als Sachverständiger oder Insolvenzverwalter und erzielt gelegentlich auch Einkünfte aus der Vermittlung beim Verkauf von Immobilien.
Die wirtschaftliche Tätigkeit des Steuerpflichtigen wird durch die Gesamtheit der steuerpflichtigen Tätigkeiten des jeweiligen Steuerpflichtigen gebildet; für alle Arten von Vorgängen wird dieselbe dem Steuerpflichtigen zugewiesene Mehrwertsteuernummer verwendet
Es werden keine Registrierungscodes mehr für Mehrwertsteuerzwecke zugewiesen, abhängig von jeder Kategorie von Geschäften, die von der jeweiligen Person durchgeführt werden, da es sich um ein und dieselbe steuerpflichtige Person handelt; „
Rechtliche Grundlage:
– Steuergesetzbuch (genehmigt durch Gesetz Nr. 227/2015, veröffentlicht im Amtsblatt Nr. 688 vom 10.09.2015), samt späteren Änderungen und Ergänzungen;
– Methodische Normen für die Anwendung der Abgabenordnung (genehmigt durch HG Nr. 1/2016);
– Rundschreiben MF Nr.691736 / 14.06.2016.