Situație de fapt:
O societate intenționează să vândă un imobil compus dintr-o clădire construită înainte de anul 2007 și terenul aferent. Clădirea a fost supusă, de-a lungul timpului, unor lucrări de modernizare, dintre care una a fost semnificativă. Se ridică problema tratamentului fiscal privind TVA aplicabil acestei tranzacții.
Cadrul legal aplicabil:
Potrivit art. 292 alin. (2) lit. f) și alin. (3) din Codul fiscal, livrarea de construcții/ părți de construcții și de terenuri este scutită de TVA, cu excepția livrării:
- construcțiilor noi sau a unor părți din acestea;
- terenurilor construibile.
Definițiile relevante conform Codului fiscal:
- Teren construibil: orice teren pe care, potrivit legislației în vigoare, se pot edifica construcții.
- Construcție nouă: construcția livrată până la 31 decembrie a anului următor primei utilizări/ocupari sau construcția modificată semnificativ (transformare de cel puțin 50% din valoarea clădirii).
- Transformare semnificativă: modernizare/transformare în valoare de cel puțin 50% din valoarea construcției, exclusiv valoarea terenului, determinată conform evidențelor contabile sau prin raport de evaluare.
Tratament fiscal aplicabil:
- Clădirea și terenul formează un corp funciar unic
Conform normelor metodologice (pct. 55 alin. (1)), în cazul unui corp funciar unic, identificat cu un singur număr cadastral:
- a) Dacă valoarea terenului > valoarea clădirii, regimul TVA al bunului urmează regimul terenului → dacă terenul este construibil, livrarea este taxabilă cu 19% TVA. Dacă ambele părți sunt înregistrate în scopuri de TVA, se poate aplica taxarea inversă conform art. 331 alin. (2) lit. g) Cod fiscal.
- b) Dacă valoarea clădirii > valoarea terenului, se aplică regimul clădirii → dacă nu este o construcție nouă (în sensul Codului fiscal), se aplică scutirea de TVA.
Ajustarea TVA: Dacă s-au realizat modernizări de cel puțin 20% din valoarea clădirii, și livrarea este în regim de scutire, este necesară ajustarea TVA deduse anterior, conform art. 305 Cod fiscal, pe o perioadă de 20 de ani.
Excepție: Dacă se optează pentru taxarea livrării (cu depunerea notificării la ANAF), nu mai este necesară ajustarea TVA, chiar dacă au existat modernizări de peste 20%.
- c) Dacă valoarea clădirii = valoarea terenului, regimul TVA se stabilește în funcție de suprafața imobilului cu dimensiune mai mare. Dacă terenul este mai mare → se aplică regimul terenului; dacă clădirea este mai mare → se aplică regimul clădirii.
- Clădirea și terenul NU formează un corp funciar unic
În această situație:
- Terenul se vinde cu 19% TVA (dacă este construibil).
- Clădirea se vinde cu sau fără TVA, în funcție de natura acesteia:
- Dacă este clădire veche, scutită de TVA;
- Dacă a fost modernizată peste 50%, se consideră clădire nouă → TVA 19% (sau taxare inversă, dacă sunt îndeplinite condițiile).