Situație
Societatea XYZ SRL, plătitoare de TVA și impozit pe profit, achiziționează în anul 2025, prin mecanismul de taxare inversă, un apartament nou în valoare de 120.000 euro de la o persoană juridică. Imobilul este destinat închirierii, iar societatea intenționează să îl vândă peste 3 ani către asociatul unic, persoană fizică.
Regimul TVA la momentul vânzării
Conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, livrarea construcțiilor și a terenurilor este, în principiu, scutită de TVA. Excepția se aplică în cazul construcțiilor noi, al părților de construcții noi și al terenurilor construibile.
Pentru definirea unei construcții noi, Codul fiscal stabilește că aceasta este considerată nouă dacă livrarea se efectuează cel târziu până la 31 decembrie a anului următor primei utilizări sau ocupări.
Astfel, dacă imobilul este vândut la cel puțin un an după începerea utilizării, acesta nu mai este considerat nou, iar vânzarea este scutită de TVA.
Ajustarea TVA deduse la achiziție
Dacă imobilul a fost achiziționat cu taxare inversă, iar societatea a dedus TVA aferentă, intervine obligația de ajustare a TVA deduse în cazul unei vânzări scutite de TVA, potrivit art. 305 alin. (2) lit. b) din Codul fiscal.
Pentru imobile, perioada de ajustare este de 20 de ani. Dacă vânzarea se realizează în al 6-lea an, TVA se ajustează pentru anii rămași:
TVA de ajustat = TVA dedus × (ani rămași / 20)
Ex: 5 ani rămași ⇒ se ajustează 5/20 din TVA dedus.
Înregistrare contabilă:
635 = 4426 (cheltuială cu ajustarea TVA).
Posibilitatea opțiunii pentru taxare
Art. 292 alin. (3) permite societății să opteze pentru aplicarea TVA la vânzare, chiar dacă imobilul nu mai este considerat nou. În acest caz:
- se facturează cu TVA de 19%;
- nu mai este necesară ajustarea TVA deduse;
- trebuie transmisă notificare către ANAF privind opțiunea pentru regimul de taxare.
Aplicabilitatea taxării inverse
Conform art. 331 din Codul fiscal, taxarea inversă se aplică doar între persoane înregistrate în scopuri de TVA. În cazul de față:
- cumpărătorul este persoană fizică neînregistrată în scopuri de TVA;
- nu se poate aplica taxare inversă;
- vânzarea, în cazul opțiunii pentru taxare, se face cu TVA colectată de vânzător.
Prețul de piață între persoane afiliate
Conform art. 11 alin. (4) din Codul fiscal, tranzacțiile între persoane afiliate (cum este cazul unei societăți și al asociatului unic) trebuie realizate la valoarea de piață.
Pentru justificarea prețului, se recomandă:
- întocmirea unui raport de evaluare ANEVAR;
- stabilirea unui preț de vânzare conform valorii de piață;
- autentificarea tranzacției prin contract notarial.
Această documentare este esențială pentru a evita eventualele ajustări ale bazei de impozitare de către autoritatea fiscală.