Situație practică
Un dezvoltator imobiliar, societate românească plătitoare de TVA și impozit pe profit, încheie:
- În ianuarie – februarie 2025: promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare apartamente, fără facturi și fără avansuri încasate până în prezent. Emiterea facturilor de avans este programată pentru august 2025.
- În iunie 2025: promisiuni bilaterale pentru care s-a încasat parțial contravaloarea imobilului, cu aplicarea cotei reduse de 9% TVA la avans.
Întrebarea: Ce cotă de TVA se aplică în fiecare caz?
- Promisiuni încheiate în ianuarie – februarie 2025, avansuri încasate din august 2025
Conform art. 291 alin. (1) și alin. (4) din Codul fiscal, cota aplicabilă este cea în vigoare la data exigibilității TVA. În cazul avansurilor, conform art. 282 alin. (2) lit. b), exigibilitatea apare la data încasării acestora.
Astfel, pentru avansuri încasate din august 2025, se aplică cota standard TVA de 21%, indiferent de momentul încheierii promisiunii. - Promisiuni încheiate în iunie 2025, cu avans parțial încasat la 9% TVA
Chiar dacă la încasarea avansului s-a aplicat TVA redus de 9%, pentru livrarea finală a apartamentului nu se poate menține această cotă, deoarece nu sunt îndeplinite cumulativ condițiile măsurii tranzitorii prevăzute de art. III din Legea nr. 141/2025:
- Promisiunea nu a fost încheiată în intervalul 3 iulie – 31 iulie 2025;
- Nu s-a încasat minimum 20% avans din valoarea locuinței (fără TVA) până la 31 iulie 2025 inclusiv.
În lipsa acestor condiții, se aplică regula generală din art. 291 alin. (4): cota de TVA este cea în vigoare la data livrării (transferul dreptului de proprietate).
Observație importantă
Măsura tranzitorie (TVA redus 9% până la 31 iulie 2026) se aplică exclusiv în situațiile în care sunt respectate cumulativ toate condițiile legale privind suprafața, valoarea locuinței, unicitatea achiziției, avansul minim și momentul încheierii actului juridic.