Situatie: O persoana fizica din Romania, proprietara unui teren extravilan de 5 ha, incheie un contract de superficie cu o societate care va dezvolta un camp de panouri fotovoltaice.
Valoarea contractului incheiat este de 5000 euro/an, respectiv 60.000 euro platibili anual, durata contractului este de 25 de ani.
Care sunt obligatiile fiscale si declarative ale persoanei fizice?
Solutie:
Conform Codului Civil, art. 693, alin.(1), superficia reprezinta dreptul de a avea sau de a edifica o constructie pe terenul altuia, deasupra ori in subsolul acelui teren, asupra caruia superficiarul dobandeste un drept de folosinta.
Dreptul de superficie se dobandeste in temeiul unui act juridic. Superficia se poate inscrie si in temeiul unui act juridic prin care proprietarul intregului fond a transmis exclusiv constructia ori a transmis terenul si constructia, in mod separat, catre doua persoane, chiar daca nu s-a stipulat expres constituirea superficiei.
In situatia in care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate inscrie pe baza renuntarii proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, in favoarea constructorului.
De asemenea, ea se poate inscrie in favoarea unui tert pe baza cesiunii dreptului de a invoca accesiunea.
Potrivit art. 702 din Codul civil, dispozitiile sunt aplicabile si in cazul plantatiilor, precum si al altor lucrari autonome cu caracter durabil, realizate pe terenul, proprietatea altei persoane.
Potrivit art. 111, alin.(1) din Codul Fiscal, la transferul dreptului de proprietate si al dezmembramintelor acestuia, prin acte juridice intre vii, asupra constructiilor de orice fel si a terenurilor aferente acestora, precum si asupra terenurilor de orice fel fara constructii, contribuabilii datoreaza un impozit care se calculeaza la valoarea tranzactiei prin aplicarea urmatoarelor cote:
- 3% pentru constructiile de orice fel si terenurile aferente acestora, precum si asupra terenurilor de orice fel fara constructii, detinute o perioada de pana la 3 ani inclusiv;
- 1% pentru imobilele descrise la lit. a), detinute o perioada mai mare de 3 ani
Impozitul se calculeaza la valoarea declarata de parti in actul prin care se transfera dreptul de proprietate sau dezmembramintele sale. in cazul in care valoarea declarata este inferioara valorii minime stabilite prin studiul de piata realizat de catre camerele notarilor publici cu experti evaluatori autorizati in conditiile legii, impozitul se calculeaza la nivelul valorii stabilite prin studiul de piata.
Impozitul se calculeaza si se incaseaza de notarul public inainte de autentificarea actului sau, dupa caz, intocmirea incheierii de finalizare a succesiunii. Impozitul calculat si incasat se plateste pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost incasat.
Astfel, tinand cont de reglementarile mentionate mai sus, persoana fizica, proprietara a terenului pe care se constituie superficia, are calitatea de contribuabil datorand pentru sumele de bani incasate in baza contractului de superficie impozit pe venit din transferul dreptului de proprietate si al dezmembramintelor acestuia din patrimoniul personal.
In ceea ce priveste declararea impozitului, conform Ordinului MFP 1022/2016, acesta va fi declarat de notar prin D100. Notarul va depune si declaratia informativa 208.
Persoana fizica va depune D209 in cazul in care realizeaza venituri din transferul dreptului de proprietate si al dezmembramintelor acestuia asupra constructiilor de orice fel si a terenurilor aferente acestora, precum si asupra terenurilor de orice fel fara constructii, in cazul in care transferul dreptului de proprietate sau al dezmembramintelor acestuia se realizeaza prin alta procedura decat cea notariala sau judecatoreasca, in termen de 10 zile de la realizarea tranzactiei.
In baza acestei declaratii organul fiscal va stabili impozitul datorat.
Astfel, tinand cont de reglementarile mentionate, pentru anii urmatori derularii contractului de superficie, impozitul se stabileste de catre organul fiscal competent conform Ordinului MFP/MJ nr. 1022/2016 privind aprobarea procedurilor de stabilire, plata si rectificare a impozitului pe veniturile din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal si a modelului si continutului unor formulare utilizate in administrarea impozitului pe venit.
Prin urmare, se va plati un impozit care se calculeaza prin aplicarea cotei de 3% sau 1% dupa caz asupra venitului impozabil. Venitul impozabil se stabileste prin deducerea din valoarea tranzactiei a sumei neimpozabile de 450.000 lei. Venitul impozabil este cel declarat, dar daca valoarea declarata de parti este inferioara valorii stabilita de Camera notarilor publici prin experti evaluatori, impozitul se va stabili la valoarea stabilita de evaluatori.
Proprietarul terenului datoreaza in baza contractului de superficie impozit pe venit din transferul dreptului de proprietate si al dezmembramintelor acestuia din patrimoniul personal care se calculeaza pentru primul an de notarul public, iar apoi de ANAF.
Astfel, impozitul poate avea valoarea 0 pentru valoarea de pana la 450.000 lei si 1% sau 3% pentru valoarea ce depaseste 450.000 lei.
Baza legala:
- Ordinul MFP 1022/2016 privind aprobarea procedurilor de stabilire, plata si rectificare a impozitului pe veniturile din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal si a modelului si continutului unor formulare utilizate in administrarea impozitului pe venit;
- Codul Fiscal (aprobat prin Legea nr.227/2015, publicata in MO nr. 688 din 10.09.2015), cu modificarile si completarile ulterioare;
- Codul Civil din 2009, cu modificarile si completarile ulterioare (Legea nr. 287/2009) – Republicare.