Situatie: O microintreprindere (ABC SRL), platitoare de TVA, intentioneaza sa vanda un teren din patrimoniul sau. Care este regimul fiscal al vanzarii si ce documente se intocmesc pentru aceasta operatiune?
Solutie:
Pentru inceput, in cazul transferului dreptului de proprietate asupra unui bun imobil, societatea trebuie sa se adreseze unui notar.
Tratament fiscal – teren construibil:
La momentul vanzarii sale de catre proprietar, certificatul de urbanism este documentul care califica un teren drept teren construibil sau teren cu alta destinatie.
Vanzarea unui teren construibil este o operatiune taxabila prin efectul legii intrucat pentru aceste bunuri imobile nu se aplica scutirea de la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.
In conditiile in care o societate inregistrata in scopuri de TVA vinde un teren construibil, regimul fiscal difera in functie de calitatea cumparatorului (persoana inregistrata sau neinregistrata in scopuri de TVA conform art. 316 din Codul fiscal):
- In situatia in care cumparatorul este o persoana inregistrata in scopuri de TVA conform art. 316 din Codul fiscal, se aplica masurile de simplificare prevazute la art. 331 alin. (2) lit. g) din Codul fiscal. Factura se emite fara TVA cu mentiunea “Taxare inversa” la beneficiar art. 331 alin. (2) lit. g) din Codul fiscal si se raporteaza in decontul de TVA la rd.13 si in D394.
- In situatia in care cumparatorul este o persoana neinregistrata in scopuri de TVA conform art.316 din Codul fiscal, nu se aplica masurile de simplificare prevazute la art. 331 alin. (2) lit. g) din Codul fiscal. Factura se emite cu TVA 19% si se raporteaza in decontul de TVA la rd. 9 si in D394.
Tratament fiscal – terenul nu este construibil:
Conform art.292 alin.(2) lit.f) din Codul Fiscal, vanzarea unui teren neconstruibil este o operatiune scutita. Aceasta este o scutire fara drept de deducere conform art. 268 alin. (9) lit. c) din Codul fiscal.
Mentionam ca, potrivit art. 305 din Codul fiscal, terenurile sunt bunuri de capital pentru care poate interveni obligatia de ajustare a TVA pe o perioada de 20 de ani.
Astfel, daca terenul a fost la achizitionat dupa 01 ianuarie 2007 iar societatea a dedus TVA la achizitie (inclusiv prin taxare inversa) trebuie sa efectueze ajustarea taxei dedusa pentru perioada de ajustare ramasa la vanzarea terenului cu aplicarea scutirii de TVA.
Factura se emite fara TVA cu mentiunea “Scutit de TVA conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal” si se raporteaza in decontul de TVA la rd. 15 fara a se raporta in D394.
In conditiile in care este necesar, societatea efectueaza ajustarea taxei deduse in favoarea statului.
Daca terenul a fost la achizitionat dupa 01 ianuarie 2007 iar societatea a dedus TVA la achizitie, pentru a nu efectua ajustarea taxei societatea poate opta pentru taxarea operatiunii conform art.292 alin.(3) din Codul fiscal prin depunerea notificarii prevazuta in normele de aplicare a acestui articol. In acest caz, nu se mai efectueaza ajustari, operatiunea este taxabila prin optiune iar regimul fiscal, in functie de calitatea cumparatorului (persoana inregistrata sau neinregistrata in scopuri de TVA conform art. 316 din Codul fiscal) este urmatorul:
- In situatia in care cumparatorul este o persoana inregistrata in scopuri de TVA conform art. 316 din Codul fiscal se aplica masurile de simplificare prevazute la art. 331 alin. (2) lit. g) din Codul fiscal. Factura se emite fara TVA cu mentiunea Taxare inversa la beneficiar art. 331 alin. (2) lit. g) din Codul fiscal si se raporteaza in decontul de TVA la rd.13 si in declaratia 394;
- In sitiatia in care cumparatorul este o persoana neinregistrata in scopuri de TVA conform art. 316 din Codul fiscal nu se aplica masurile de simplificare prevazute la art. 331 alin. (2) lit. g) din Codul fiscal. Factura se emite cu TVA 19% si se raporteaza in decontul de TVA la rd. 9 si in declaratia 394.
Baza legala:
– Codul Fiscal (aprobat prin Legea nr.227/2015, publicata in MO nr.688 din 10.09.2015), cu modificarile si completarile ulterioare;
– Normele Metodologice de aplicare a Codului Fiscal (aprobate prin HG nr.1/2016).