teaha

TVA la locuinte in 2023 – modificari

Regimul TVA-ului in cazul achizitiei de locuinte noi s-a modificat si anul acesta. Comparabil cu regimul valabil in 2022, anul acesta exista un singur plafon – 600.000 de lei – si limitarea la o singura achizitie folosind cota redusa de 5%.

Mai mult decat atat, pentru a evita interpretarile diferite, s-a detaliat si notiunea de locuinta care poate fi, in momentul livrarii, locuita ca atare.

Spre deosebire de anul 2022, cand existau doua plafoane aplicabile, unul cu numar nelimitat de achizitii si altul valabil pentru o singura achizitie, anul acesta Guvernul a decis sa schimbe din nou regulile, prin OG 16/2022, astfel rezultand un singur plafon si un singur set de reguli.

Potrivit modificarilor aduse prin OG 16/2022 art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 din Codul fiscal, incepand cu 01 ianuarie 2023 se aplica cota redusa 5% TVA pentru livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice. Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea nr.114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare.

Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare. Orice persoana fizica poate achizitiona, incepand cu data de 1 ianuarie 2023, in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, o singura locuinta a carei valoare nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusa de 5%.

 

La art. III din OG 16 sunt stabilite exceptii de la aceste prevederi, respectiv, in anul 2023 cota redusa de TVA de 5% se aplica si pentru:

  1. livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 450.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice, daca au incheiat pana la 1 ianuarie 2023 acte juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea de astfel de locuinte;
  2. livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, depaseste suma de 600.000 lei, dar nu depaseste suma de 700.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, daca au incheiat pana la 1 ianuarie 2023 acte juridice intre vii care au ca obiect plata in avans pentru achizitionarea unei astfel de locuinte.

 

Persoana fizica poate achizitiona, incepand cu 1 ianuarie 2023, in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, o singura locuinta cu cota redusa de 5%, cu exceptia situatiei prevazute la lit. a).

Cota redusa de TVA de 5% pentru operatiunile prevazute la alineatul anterior se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare. Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr.114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr.50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare

In „Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA de 5%, incepand cu 1 ianuarie 2023” se inscriu si informatiile din actele juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuintele prevazute la lit.b), autentificate in anul 2023.

 

Este important de precizat faptul ca notarii publici au obligatia:

  1. sa verifice indeplinirea conditiei referitoare la achizitia unei singure locuinte cu cota redusa de TVA de 5%, prin consultarea „Registrului achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA de 5%, incepand cu 1 ianuarie 2023”, inainte de autentificarea actelor juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata in avans pentru achizitia unei astfel de locuinte si, in situatia in care constata ca nu este indeplinita aceasta conditie, sa le autentifice doar daca livrarea se efectueaza cu cota standard de TVA;
  2. sa completeze „Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA de 5%, incepand cu 1 ianuarie 2023” la data autentificarii actelor juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuintele prevazute la alin. (1) lit. b);
  3. sa inscrie in actele juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata in avans pentru achizitia unei astfel de locuinte cu cota redusa de TVA de 5% mentiuni cu privire la respectarea obligatiilor prevazute la lit. a) si, dupa caz, la lit. b);
  4. sa inscrie in actele juridice intre vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata in avans pentru locuintele prevazute la alin. (1) lit. b) cota de TVA aplicata, indiferent daca TVA se aplica la pret sau este inclusa in pret.

 

Astfel, avand in vedere aspectele mentionate anterior, cota redusa de TVA (5%) se aplica in urmatoarele conditii:

  • locuinta trebuie sa aiba o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti; suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996 – este suprafata desfasurata, mai putin suprafata aferenta peretilor, a tuturor incaperilor din care se formeaza locuinta (nu se includ balcoanele si logiile); de asemenea, avem o definitie pentru anexele gospodaresti in Legea nr. 50/1991 („In categoria anexelor gospodaresti, de regula in mediul rural, sunt cuprinse: bucatarii de vara, grajduri pentru animale mari, patule, magazii, depozite si altele asemenea. In mod similar, sunt asimilabile notiunii de anexe gospodaresti si garajele, serele, piscinele si altele asemenea.”);
  • plafonul de 600.000 de lei include terenul pe care e construita locuinta;
  • achizitia e facuta de o persoana fizica (singura sau in comun cu alte persoane), nu de o firma;
  • cota redusa de TVA se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare; aceasta conditie a fost si ea explicitata anul trecut, astfel, caracterul locuibil inseamna locuinte care in momentul livrarii pot fi locuite ca atare reprezinta locuintele care la data livrarii indeplinesc urmatoarele conditii:
  • detinatorii acestora au acces liber individual la spatiul locuibil, fara tulburarea posesiei si a folosintei exclusive a spatiului detinut de catre o alta persoana sau familie;
  • au acces la energie electrica si apa potabila, evacuarea controlata a apelor uzate si a reziduurilor menajere;
  • sunt formate cel putin dintr-un spatiu pentru odihna, un spatiu pentru pregatirea hranei si un grup sanitar, indiferent care sunt dotarile existente si gradul de finisare la data livrarii.

Cota redusa de 5% poate fi aplicata unei singure achizitii: „Orice persoana fizica poate achizitiona, incepand cu data de 1 ianuarie 2023, in mod individual sau in comun cu alta persoana fizica/alte persoane fizice, o singura locuinta a carei valoare nu depaseste suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusa de 5%”.

 

Baza legala:

  • Codul Fiscal (aprobat prin Legea nr.227/2015, publicata in MO nr.688 din 10.09.2015), cu modificarile si completarile ulterioare;
  • Ordonanta Guvernului (OG) 16/2022 pentru modificarea si completarea Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal, abrogarea unor acte normative si alte masuri financiar-fiscale;
  • Legea 114/1996 legea locuintei – Republicare, cu modificarile si completarile ulterioare;
  • Normele Metodologice de aplicare a Codului Fiscal (aprobate prin HG nr.1/2016).