Mehrwertsteuer auf Wohnungen im Jahr 2023

Die Mehrwertsteuerregelung für den Erwerb neuer Wohnungen hat sich in diesem Jahr erneut geändert. Im Vergleich zur Regelung im Jahr 2022 gibt es in diesem Jahr eine einzige Obergrenze – 600.000 Lei – und eine einzige Erwerbsgrenze für die Anwendung des ermäßigten Satzes von 5 %.

Um unterschiedliche Auslegungen zu vermeiden, wurde außerdem der Begriff der Wohnung, die zum Zeitpunkt der Übergabe als solche bewohnt werden kann, genauer definiert.

Anders als im Jahr 2022, als es zwei geltende Obergrenzen gab, eine mit einer unbegrenzten Anzahl von Käufen und eine andere, die für einen einzigen Kauf galt, hat die Regierung in diesem Jahr beschlossen, die Regeln durch die OG 16/2022 erneut zu ändern, was zu einer einzigen Obergrenze und einem einzigen Regelsatz führt.

Gemäß den Änderungen durch OG 16/2022 Artikel 291 Absatz (3) Buchstabe c) Punkt 3 des Steuergesetzbuches wird ab dem 1. Januar 2023 der ermäßigte Mehrwertsteuersatz von 5 % auf die Lieferung von Wohnungen mit einer Nutzfläche von maximal 120 m², ohne Nebengebäude, angewendet, deren Wert, einschließlich des Grundstücks, auf dem sie gebaut sind, den Betrag von 600.000 Lei ohne Mehrwertsteuer nicht übersteigt und die von Einzelpersonen oder gemeinsam mit einer anderen Einzelperson/anderen Einzelpersonen erworben werden. Die Nutzfläche der Wohnung ist diejenige, die im Gesetz Nr. 114/1996, neu veröffentlicht, samt späteren Änderungen und Ergänzungen definiert ist.

Die Haushaltsanhänge sind im Gesetz Nr. 50/1991, neu veröffentlicht, mit späteren Änderungen und Ergänzungen definiert. Der ermäßigte Satz gilt nur für Wohnungen, die zum Zeitpunkt der Lieferung als solche bewohnt werden können. Jede natürliche Person kann ab dem 1. Januar 2023 allein oder gemeinsam mit einer anderen natürlichen Person/anderen natürlichen Personen eine einzelne Wohnung, deren Wert 600.000 Lei ohne Mehrwertsteuer nicht übersteigt, zum ermäßigten Satz von 5% erwerben.

Artikel III der GC 16 sieht Ausnahmen von diesen Bestimmungen vor, d.h. im Jahr 2023 gilt der ermäßigte Mehrwertsteuersatz von 5% für:

a) die Lieferung von Wohnungen mit einer Nutzfläche von höchstens 120 Quadratmetern, ohne Nebengebäude, deren Wert einschließlich des Grundstücks, auf dem sie errichtet sind, den Betrag von 450.000 Lei ohne Mehrwertsteuer nicht übersteigt, die von Privatpersonen erworben werden, wenn sie bis zum 1. Januar 2023 Rechtsgeschäfte zwischen unter Lebenden lebenden Personen über die Vorauszahlung für den Erwerb solcher Wohnungen abgeschlossen haben;

b) die Lieferung von Wohnungen mit einer Nutzfläche von höchstens 120 m², ohne Nebengebäude, deren Wert einschließlich des Grundstücks, auf dem sie errichtet sind, den Betrag von 600.000 Lei, jedoch nicht den Betrag von 700.000 Lei, ohne Mehrwertsteuer, übersteigt, die von natürlichen Personen einzeln oder gemeinsam mit einer anderen natürlichen Person/anderen natürlichen Personen erworben werden, wenn sie vor dem 1. Januar 2023 Rechtsgeschäfte zwischen lebenden Personen abgeschlossen haben, die eine Vorauszahlung für den Erwerb einer solchen Wohnung zum Gegenstand haben.

Die natürliche Person kann ab dem 1. Januar 2023 allein oder gemeinsam mit einer anderen natürlichen Person/anderen natürlichen Personen eine einzelne Wohnung zum ermäßigten Satz von 5 % erwerben, außer in dem unter Buchstabe a) genannten Fall.

Der ermäßigte Mehrwertsteuersatz von 5 % für die im vorstehenden Absatz genannten Umsätze gilt nur für Wohnungen, die zum Zeitpunkt der Lieferung als solche genutzt werden können. Die Nutzfläche der Wohnung wird durch das Wohnungsbaugesetz Nr. 114/1996, neu veröffentlicht, mit späteren Änderungen und Ergänzungen definiert. Die Haushaltsanhänge sind im Gesetz Nr. 50/1991 über die Genehmigung von Bauarbeiten, neu veröffentlicht, samt späteren Änderungen und Ergänzungen, festgelegt.

In das „Register der Wohnungserwerbe mit einem ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 5 % ab dem 1. Januar 2023“ werden auch die Informationen aus den Rechtsakten zwischen lebenden Personen über die Übertragung von Eigentumsrechten an den in Buchstabe b) genannten Wohnungen eingetragen, die im Jahr 2023 beglaubigt wurden.

Es ist wichtig, darauf hinzuweisen, dass Notare die Verpflichtung haben:

a) zu prüfen, ob die Bedingung für den Erwerb einer Wohnung zum ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 5 % erfüllt ist, indem sie das „Register für den Erwerb von Wohnungen zum ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 5 % ab dem 1. Januar 2023“ konsultiert, bevor sie Rechtsakte zwischen lebenden Personen über die Eigentumsübertragung oder die Vorauszahlung für den Erwerb einer solchen Wohnung beglaubigt, und, falls sie feststellt, dass diese Bedingung nicht erfüllt ist, diese nur zu beglaubigen, wenn die Lieferung zum normalen Mehrwertsteuersatz erfolgt;

b) Vervollständigung des „Registers für den Erwerb von Wohnungen mit einem ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 5 % ab dem 1. Januar 2023“ zum Zeitpunkt der Beurkundung von Rechtsakten zwischen lebenden Personen über die Übertragung des Eigentums an den in Absatz 1 Buchstabe b genannten Wohnungen;

c) in Rechtshandlungen zwischen Personen unter Lebenden, die die Übertragung des Eigentums oder die Zahlung für den Erwerb solcher Wohnungen zum ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 5 % betreffen, Angaben zur Einhaltung der unter Buchstabe a und gegebenenfalls unter Buchstabe b vorgesehenen Verpflichtungen aufzunehmen;

d) in Rechtsgeschäften zwischen lebenden Personen, die die Übertragung von Eigentum oder die Bezahlung von Wohnraum gemäß Absatz 1 Buchstabe b betreffen, den angewandten Mehrwertsteuersatz anzugeben, unabhängig davon, ob die Mehrwertsteuer auf den Preis aufgeschlagen wird oder im Preis enthalten ist.

Unter Berücksichtigung der oben genannten Aspekte gilt der ermäßigte Mehrwertsteuersatz (5 %) also unter folgenden Bedingungen:

Die Wohnung muss eine Nutzfläche von maximal 120 m² haben, ohne Nebengebäude; die Nutzfläche der Wohnung wird im Wohnungsbaugesetz Nr. 114/1996 definiert – es handelt sich um die bebaute Fläche abzüglich der Fläche der Wände aller Räume, aus denen die Wohnung besteht (Balkone und Loggien sind nicht eingeschlossen); es gibt auch eine Definition für Nebengebäude im Gesetz Nr. 50/1991 („Zu den Nebengebäuden des Haushalts gehören in der Regel in ländlichen Gebieten: Sommerküchen, Ställe für große Tiere, Kinderbetten, Schuppen, Lagerräume und dergleichen. Auch Garagen, Gewächshäuser, Schwimmbäder und dergleichen werden dem Begriff des Nebengebäudes gleichgestellt“);
der Höchstbetrag von 600.000 Lei schließt das Grundstück ein, auf dem die Wohnung errichtet wird;
der Kauf wird von einer Einzelperson (allein oder gemeinsam mit anderen) getätigt, nicht von einem Unternehmen;
Der ermäßigte Mehrwertsteuersatz gilt nur für Wohnungen, die zum Zeitpunkt der Lieferung als solche bewohnbar sind; diese Bedingung wurde im letzten Jahr ebenfalls explizit gemacht, so dass unter Bewohnbarkeit Wohnungen zu verstehen sind, die zum Zeitpunkt der Lieferung als solche bewohnt werden können:
ihre Eigentümer haben freien individuellen Zugang zum Wohnraum, ohne den Besitz und die ausschließliche Nutzung des Raums durch eine andere Person oder Familie zu stören;
Zugang zu Elektrizität und Trinkwasser, kontrollierte Entsorgung von Abwasser und Hausmüll haben;
mindestens aus einem Schlafbereich, einem Bereich für die Zubereitung von Speisen und einer Sanitäreinheit bestehen, unabhängig von den vorhandenen Einrichtungen und dem Grad der Fertigstellung zum Zeitpunkt der Lieferung.

Der ermäßigte Satz von 5 % kann auf einen einzigen Kauf angewendet werden: „Jede natürliche Person kann ab dem 1. Januar 2023 allein oder gemeinsam mit einer anderen natürlichen Person/anderen natürlichen Personen eine einzelne Wohnung, deren Wert 600.000 Lei ohne Mehrwertsteuer nicht übersteigt, zum ermäßigten Satz von 5 % erwerben“.

Rechtsgrundlage:

Steuergesetzbuch (genehmigt durch das Gesetz Nr. 227/2015, veröffentlicht im MO Nr. 688 vom 10.09.2015), in der geänderten und ergänzten Fassung;
Regierungsverordnung (OG) 16/2022 zur Änderung und Ergänzung des Gesetzes Nr. 227/2015 über die Steuergesetzgebung , zur Aufhebung einiger normativer Akte und anderer finanzpolitischer Maßnahmen;
Gesetz 114/1996 Wohnungsbaugesetz – neu veröffentlicht, samt späteren Änderungen und Ergänzungen;
Methodische Normen für die Anwendung der Steuergesetzgebung (genehmigt durch Regierungsbeschluss Nr. 1/2016).