Im Amtsblatt Nr. 93 vom 2. Februar 2023 wurde die gemeinsame Verordnung des MADR/MF Nr. 396/2022/883/2023 zur Genehmigung des Verfahrens zur Berechnung, Erhebung und Zahlung der Steuer sowie der Erklärungspflichten gemäß Artikel 4² des Gesetzes Nr. 17 /2014 über einige Maßnahmen zur Regelung des Verkaufs von landwirtschaftlichen Grundstücken auf dem Lande und zur Änderung des Gesetzes Nr. 268/2001 über die Privatisierung von Unternehmen, die öffentliche und private Grundstücke im Besitz des Staates zur landwirtschaftlichen Nutzung verwalten, sowie über die Einrichtung der Staatlichen Eigentumsagentur.
Wir erinnern daran, dass gemäß Artikel 42, Absatz (1) des Gesetzes Nr. 17 /2014 landwirtschaftliche Grundstücke, die sich in der Provinz befinden, vor Ablauf von 8 Jahren nach dem Kauf durch Verkauf veräußert werden können, wobei die Verkäufer verpflichtet sind, eine Steuer in Höhe von 80 % auf die positive Differenz zwischen dem Wert der landwirtschaftlichen Grundstücke zum Zeitpunkt des Verkaufs und zum Zeitpunkt des Kaufs zu entrichten, die nach dem durch das von der Notarkammer erstellte Gutachten ermittelten Richtwert oder dem durch die von den Notarkammern in diesem Zeitraum durchgeführte Marktstudie ermittelten Mindestwert bestimmt wird.
Nach dem durch die Verordnung 396/2022/883/2023 genehmigten Verfahren wird die in Artikel 42 Absatz (1) des Gesetzes festgelegte Steuer vom Notar vor der Beurkundung des notariellen Kaufvertrags für landwirtschaftliche Grundstücke auf dem Lande berechnet und eingezogen und vom Notar monatlich bis einschließlich zum 25. des Monats, der auf den Monat folgt, in dem sie eingezogen wurde, in voller Höhe als Einnahme an den Staatshaushalt gemeldet, wie im Gesetz vorgesehen.
Die Steuererklärung erfolgt durch Ausfüllen und Einreichen des Formblatts 100 „Erklärung über die Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Staatshaushalt“, in dem die eingezogene Steuer gemäß Artikel 42 Absatz (1) des Gesetzes gesondert hervorgehoben wird.
Die Erklärung über die Zahlungsverpflichtungen an den Staatshaushalt wird zusammen mit der „Erklärung über die Verteilung des Betrags von …., der die zusätzliche Steuer aus dem Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen im Extravillan für den Monat darstellt, an die administrativ-territorialen Einheiten“ vom Notar bei der zuständigen zentralen Steuerbehörde eingereicht.
Wir weisen darauf hin, dass die Steuer vom Steuerzahler entweder im Büro des öffentlichen Notars, in bar oder über ein POS-Terminal oder per Banküberweisung auf das Konto des Notariats bezahlt werden kann.
Das Muster der Quittungen, die von den Notaren für die Erhebung der Steuer in bar zu verwenden sind, wird von der Nationalen Union der Notare Rumäniens festgelegt und gedruckt.
Wenn die Steuer per Banküberweisung gezahlt wird, muss der Zahlungsnachweis gemäß Artikel 1504 des Gesetzes Nr. 287/2009 über das Zivilgesetzbuch, neu veröffentlicht, mit späteren Änderungen und Ergänzungen, erfolgen.
Der Beleg über die Zahlung der Steuer durch den Steuerpflichtigen ist in der Beglaubigungsurkunde zu erwähnen.
In Anwendung von Artikel 42 des Gesetzes wird bei der Veräußerung von landwirtschaftlichen Grundstücken auf dem Lande, die durch Erbschaft, Teilung oder andere rechtliche Erwerbsakte erworben wurden, keine Steuer erhoben, es sei denn, es handelt sich um einen Kaufvertrag.
Die Rückerstattung der einbehaltenen Steuer aus der Übertragung von landwirtschaftlichen Grundstücken auf dem Lande, die gemäß den Bestimmungen des Artikels 42 des Gesetzes geschuldet wird, vom Notariat eingezogen und an den Staatshaushalt abgeführt wird und sich auf Transaktionen bezieht, die nach der Entrichtung der Steuer rückgängig gemacht werden, erfolgt auf Antrag des Steuerpflichtigen durch die zuständige Steuerbehörde, in deren territorialem Bereich der Steuerpflichtige seinen Sitz hat, wobei die Bestimmungen der Verordnung M. E.F. 3384/2008 zur Genehmigung des Verfahrens zur Rückerstattung der Beträge, die die Steuer auf die Einkünfte aus der Übertragung von Immobilien aus dem Privatvermögen darstellen, die an den Staatshaushalt überwiesen werden, sowohl im Falle von natürlichen als auch von juristischen Personen.
Für die Veräußerung des Kontrollpakets von juristischen Personen unter den in Artikel 42, Absatz (2) des Gesetzes vorgesehenen Bedingungen ist die veräußernde natürliche und/oder juristische Person verpflichtet, eine Steuer in Höhe von 80 % auf die positive Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks zum Zeitpunkt der Veräußerung des Kontrollpakets und dem Wert zum Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks zu zahlen, der nach dem in einem von der Notarkammer erstellten Sachverständigengutachten ermittelten Richtwert oder dem in der von der Notarkammer für den betreffenden Zeitraum durchgeführten Marktstudie ermittelten Mindestwert ermittelt wird.
Wir erinnern an den Inhalt von Artikel 42 Absatz (2) des Gesetzes Nr. 17/2014
„(2) Im Falle der Veräußerung der Mehrheitsbeteiligung von juristischen Personen, die Eigentümer eines oder mehrerer landwirtschaftlicher Grundstücke auf dem Lande sind, die mehr als 25 % der in Absatz (5) Punkt 1 genannten Aktiva ausmachen, und sofern die Veräußerung vor Ablauf von acht Jahren nach dem Erwerb eines dieser Grundstücke erfolgt, ist die natürliche und/oder juristische Person, die veräußert, verpflichtet, eine Steuer in Höhe von 80 % zu zahlen, die auf die positive Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks zum Zeitpunkt der Veräußerung des Kontrollpakets und dem Wert zum Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks angewandt wird, der nach dem durch ein von der Notarkammer erstelltes Sachverständigengutachten ermittelten Richtwert oder dem durch die von den Notarkammern für den betreffenden Zeitraum durchgeführte Marktstudie ermittelten Mindestwert bestimmt wird. Besitzt die juristische Person mehrere landwirtschaftliche Grundstücke auf dem Lande, so wird der Satz von 80 % auf den Gesamtwert angewandt, der sich aus der Addition der positiven Differenzen in Bezug auf die spätestens acht Jahre vor der Erstellung des Kontrollpakets erworbenen Grundstücke ergibt, wobei die gemäß diesem Absatz ermittelten negativen Differenzen unberücksichtigt bleiben.“
So wird die Steuer auf den Gesamtwert erhoben, der sich aus der Addition der positiven Differenzen im Zusammenhang mit Grundstücken ergibt, die nicht länger als acht Jahre vor dem Datum des Kontrollpakets erworben wurden, wobei die negativen Differenzen nicht berücksichtigt werden, wenn die juristische Person mehr als ein landwirtschaftliches Grundstück auf dem Land besitzt.
Vorsicht! Der Steuerzahler ist verpflichtet, die erzielten Einkünfte innerhalb von maximal 10 Tagen ab dem Datum der Übertragung bei der zuständigen zentralen Steuerbehörde zu melden, basierend auf dem Rechtsakt, durch den die Veräußerung durch Verkauf des Steuerpakets des Rechts erfolgt durch Ausfüllen und Einreichen der Erklärung, deren Muster und Inhalt auf Anordnung des ANAF-Präsidenten genehmigt werden.
Der Steuerzahler ist verpflichtet, die Steuer innerhalb von 60 Tagen ab dem Datum der Zustellung des Steuerbescheids zu entrichten.
Ex Beispiel für die Berechnung des erzielten Einkommens in dem in Artikel 42 Absatz (2) des Gesetzes vorgesehenen Fall:
Unternehmen X ist der einzige Anteilseigner von Unternehmen Y und beschließt, im Juni 2023 60 % seiner Mehrheitsbeteiligung an Unternehmen Y zu verkaufen. Zum Zeitpunkt des Verkaufs besitzt das Unternehmen Y fünf Grundstücke, die 50 % seines Immobilienbesitzes ausmachen.
Die Grundstücke gehen wie folgt in das Vermögen des Unternehmens ein:
– 1. Grundstück A – landwirtschaftliches Grundstück im Außenbereich mit einer Fläche von 20.000 m², erworben im März 2018; Dauer des Eigentums an dem Grundstück – 5 Jahre (Unternehmen);
– 2. Grundstück B – landwirtschaftliches Grundstück auf dem Land, mit einer Fläche von 10.000 qm, erworben im November 2017; Dauer des Grundstückseigentums – 6 Jahre (Unternehmen);
– 3. Grundstück C – landwirtschaftliches Grundstück auf dem Land mit einer Fläche von 100.000 m², erworben im September 2018; Dauer des Eigentums an dem Grundstück – 4 Jahre (Unternehmen);
– 4. Grundstück D – landwirtschaftliches Grundstück auf dem Land mit einer Fläche von 2.500 m², erworben durch Sacheinlage im Mai 2017; die Dauer des Eigentums an dem Grundstück beträgt 9 Jahre (6 Jahre (Unternehmen) + 3 Jahre (Gesellschafter));
– 5. Grundstück E – ein im Stadtgebiet gelegenes Grundstück mit einer Fläche von 5.000 m², das im September 2013 durch Erwerb in die Verwaltung aufgenommen wurde; die Dauer des Eigentums an dem Grundstück beträgt 9 Jahre (Unternehmen).
Der einzige Gesellschafter fällt unter die Bestimmungen von Artikel 42 Absatz (2) und (3) des Gesetzes und ist verpflichtet, eine Steuer in Höhe von 80 % des Gesamtwerts zu zahlen, der durch Summierung der positiven Differenzen in Bezug auf die berechnet wird Land, das nicht mehr als 8 Jahre vor der Veräußerung des Kontrollpakets erworben wurde. Die Wertdifferenz errechnet sich für jedes außerhalb der Stadt gelegene Ackerland, indem von dem nach dem Richtwert ermittelten Wert zum Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks vom bestehenden Wert zum Zeitpunkt der Veräußerung des Kontrollpakets abgezogen wird Wert, der sich aus dem Gutachten der Notarkammern ergibt, bzw. dem Mindestwert, der sich aus der Marktstudie der Notarkammern ergibt.
Es werden nur positive Wertdifferenzen berücksichtigt. Somit ist zum Zeitpunkt des Verkaufs des Kontrollpakets (Juni 2023) die folgende Situation in Bezug auf die positiven/negativen Wertunterschiede in Bezug auf die Grundstücke der Firma X zu verzeichnen:
– 1. für Grundstück A die positive Wertdifferenz von 80.000 Lei, die bei der Berechnung des erzielten Einkommens berücksichtigt wird;
– 2. für Grundstück B die positive Wertdifferenz von 40.000 Lei, die bei der Berechnung des erzielten Einkommens berücksichtigt wird;
– 3. für Grundstück C die negative Wertdifferenz von 50.000 Lei, die bei der Berechnung des erzielten Einkommens nicht berücksichtigt wird;
– 4. für Grundstück D die positive Wertdifferenz von 4.000 Lei, die nicht berücksichtigt wird, da die Haltedauer des Grundstücks 9 Jahre beträgt;
– 5. bei Grundstück E die positive Wertdifferenz von 4.000 Lei nicht berücksichtigt, da es zu einem innerstädtischen Grundstück gehört. Berechnung des erzielten Einkommens Gesamtwert = positive Differenz für Grundstück A + positive Differenz für Grundstück B = 80.000 + 40.000 = 120.000 Lei
Der Steuerzahler ist verpflichtet, die erzielten Einkünfte innerhalb von maximal 10 Tagen ab dem Datum der Überweisung bei der zuständigen Steuerbehörde zu melden.
Rechtliche Grundlage:
– MADR/MF gemeinsamer Erlass Nr. 396/2022/883/2023 zur Genehmigung des Verfahrens zur Berechnung, Erhebung und Zahlung der Steuer sowie der Erklärungspflichten gemäß Artikel 4^2 des Gesetzes Nr . 17/2014 über einige Maßnahmen zur Regulierung des Verkaufs landwirtschaftlicher Flächen außerhalb der Stadt und zur Änderung des Gesetzes Nr. 268/2001 über die Privatisierung von Unternehmen, die öffentliches und privates Staatsland mit landwirtschaftlicher Bestimmung verwalten, und die Einrichtung der staatlichen Domänenagentur;
– Gesetz 17/2014 über einige Maßnahmen zur Regulierung des Verkaufs von landwirtschaftlichen Flächen außerhalb der Stadt und zur Änderung des Gesetzes Nr. 268/2001 über die Privatisierung von Unternehmen, die öffentliches und privates staatliches Land für landwirtschaftliche Zwecke verwalten, und die Errichtung von Staatliche Domainagentur.