Situation:
Ein mehrwertsteuerpflichtiges Kleinstunternehmen (ABC SRL) beabsichtigt den Verkauf eines Grundstücks aus seinem Besitz. Wie wird der Verkauf steuerlich behandelt, und welche Unterlagen müssen für diese Transaktion erstellt werden?
Lösung:
Bei der Übertragung des Eigentums an einer Immobilie muss das Unternehmen zunächst einen Antrag bei einem Notar stellen.
Steuerliche Behandlung – Baugrundstück:
Zum Zeitpunkt des Verkaufs durch den Eigentümer ist die Städtebaubescheinigung das Dokument, das ein Grundstück als Baugrundstück oder als Grundstück für eine andere Nutzung qualifiziert.
Der Verkauf von Bauland ist von Rechts wegen ein steuerpflichtiger Umsatz, da die Befreiung nach Artikel 292 Absatz 2 Buchstabe f) des Steuergesetzbuchs für solche Immobilien nicht gilt.
Verkauft ein für MwSt.-Zwecke registriertes Unternehmen ein Baugrundstück, ist die Steuerregelung je nach Status des Käufers (für MwSt.-Zwecke registriert oder nicht registriert gemäß Artikel 316 des Steuergesetzbuchs) unterschiedlich:
- Handelt es sich bei dem Erwerber um eine Person, die gemäß Artikel 316 des Steuergesetzbuchs für MwSt.-Zwecke registriert ist, gelten die in Artikel 331 Absatz 2 Buchstabe g) des Steuergesetzbuchs vorgesehenen Vereinfachungsmaßnahmen. Die Rechnung wird ohne MwSt. mit dem Vermerk „Umkehrung der Steuerschuldnerschaft“ an den Begünstigten von Artikel 331 Absatz 2 Buchstabe g) der Steuergesetzgebung ausgestellt und in der MwSt.-Erklärung in Zeile 13 und in D394 angegeben.
- Handelt es sich bei dem Erwerber um eine Person, die nicht gemäß Artikel 316 des Steuergesetzbuchs für MwSt-Zwecke registriert ist, finden die in Artikel 331 Absatz 2 Buchstabe g) der Steuergesetzgebung vorgesehenen Vereinfachungsmaßnahmen keine Anwendung. Die Rechnung wird mit 19 % MwSt. ausgestellt und in der MwSt.-Erklärung in Zeile 9 und in D394 angegeben.
Steuerliche Behandlung – das Grundstück ist nicht bebaubar:
Gemäß Artikel 292 Absatz 2 Buchstabe f der Steuergesetzgebung ist der Verkauf eines unbebaubaren Grundstücks ein steuerfreier Vorgang. Es handelt sich um eine Befreiung ohne Recht auf Vorsteuerabzug gemäß Artikel 268 Absatz 9 Buchstabe c) des Steuergesetzbuchs.
Bitte beachten Sie, dass gemäß Artikel 305 des Steuergesetzbuchs ein Grundstück ein Investitionsgut ist, für das die Verpflichtung zur Anpassung der Mehrwertsteuer für einen Zeitraum von 20 Jahren entstehen kann.
Wenn also das Grundstück nach dem 1. Januar 2007 erworben wurde und das Unternehmen zum Zeitpunkt des Erwerbs die Mehrwertsteuer abgezogen hat (auch im Wege der Umkehrung der Steuerschuldnerschaft), muss es die abgezogene Steuer für den verbleibenden Berichtigungszeitraum berichtigen, wenn es das Grundstück unter Anwendung der Mehrwertsteuerbefreiung verkauft.
Die Rechnung wird ohne MwSt. mit dem Vermerk „Von der MwSt. befreit gemäß Artikel 292 Absatz 2 Buchstabe f des Steuergesetzbuchs“ ausgestellt und in der MwSt.-Erklärung in Zeile 15 ohne Angabe in D394 ausgewiesen.
Gegebenenfalls nimmt das Unternehmen eine Berichtigung des Steuerabzugs zugunsten des Staates vor.
Wenn das Grundstück nach dem 1. Januar 2007 erworben wurde und das Unternehmen zum Zeitpunkt des Erwerbs die Mehrwertsteuer abgezogen hat, kann das Unternehmen, um die Steuer nicht zu berichtigen, für die Besteuerung des Vorgangs gemäß Artikel 292 Absatz (3) des Steuergesetzbuchs optieren, indem es die in den Durchführungsbestimmungen zu diesem Artikel vorgesehene Mitteilung einreicht. In diesem Fall werden keine Berichtigungen vorgenommen, der Vorgang ist fakultativ steuerpflichtig und die Steuerregelung ist je nach Status des Käufers (registriert oder nicht registriert für Mehrwertsteuerzwecke gemäß Artikel 316 des Steuergesetzbuchs) wie folgt:
- Handelt es sich bei dem Erwerber um eine Person, die gemäß Artikel 316 des Steuergesetzbuchs für MwSt.-Zwecke registriert ist, gelten die in Artikel 331 Absatz 2 Buchstabe g) des Steuergesetzbuchs vorgesehenen Vereinfachungsmaßnahmen. Die Rechnung wird ohne MwSt. mit dem Vermerk Umkehrung der Steuerschuldnerschaft ausgestellt (Artikel 331 Absatz 2 Buchstabe g) des Steuergesetzbuchs) und in der MwSt.-Erklärung in Zeile 13 und in der Erklärung 394 angegeben;
- Handelt es sich bei dem Erwerber um eine Person, die nicht gemäß Artikel 316 des Steuergesetzbuchs für die Mehrwertsteuer registriert ist, finden die in Artikel 331 Absatz (2) Buchstabe g) des Steuergesetzbuchs vorgesehenen Vereinfachungsmaßnahmen keine Anwendung. Die Rechnung wird mit 19 % MwSt. ausgestellt und in der MwSt.-Erklärung in Zeile 9 und in der Erklärung 394 angegeben.
Rechtliche Grundlage:
– Steuergesetzbuch (genehmigt durch Gesetz Nr. 227/2015, veröffentlicht im Amtsblatt Nr. 688 vom 10.09.2015), mit späteren Änderungen und Ergänzungen;
– Methodische Normen für die Anwendung des Steuergesetzbuchs (genehmigt durch Regierungsbeschluss Nr. 1/2016).