Standlage: Eine natürliche Person in Rumänien, die Eigentümerin eines 5 ha großen Grundstücks ist, schließt einen Flächenvertrag mit einem Unternehmen ab, das eine Photovoltaikanlage errichten wird.
Der Vertragswert beträgt 5000 Euro/Jahr, d. h. 60.000 Euro, die jährlich zu zahlen sind, die Vertragsdauer beträgt 25 Jahre.
Welche Steuer- und Meldepflichten hat die Privatperson?
Lösung:
Nach Artikel 693 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist die Oberflächennutzung das Recht, ein Bauwerk auf dem Grundstück eines anderen zu haben oder zu errichten, das sich über oder unter diesem Grundstück befindet, und an dem der Oberflächennutzer ein Nutzungsrecht erwirbt.
Das Recht auf Oberflächlichkeit wird durch einen Rechtsakt erworben. Das Erbbaurecht kann auch aufgrund eines Rechtsakts eingetragen werden, durch den der Eigentümer des gesamten Grundstücks das Gebäude ausschließlich oder das Grundstück und das Gebäude getrennt auf zwei Personen übertragen hat, auch wenn die Bestellung des Erbbaurechts nicht ausdrücklich festgelegt wurde.
Bei einem Bau auf einem fremden Grundstück kann die Eintragung des Erbbaurechts auf der Grundlage des Verzichts des Grundstückseigentümers auf die Geltendmachung des Umgangsrechts zu Gunsten des Bauherrn erfolgen.
Sie kann auch zugunsten eines Dritten auf der Grundlage einer Abtretung des Zugangsrechts eingetragen werden.
Gemäß Artikel 702 des Zivilgesetzbuches gelten die Bestimmungen auch für Anpflanzungen und andere selbständige Arbeiten von Dauer, die auf einem fremden Grundstück durchgeführt werden.
Gemäß Artikel 111, Absatz (1) des Steuergesetzbuches schulden die Steuerpflichtigen bei der Übertragung des Eigentumsrechts und seiner Abspaltungen durch Rechtsakte zwischen lebenden Personen an Gebäuden jeglicher Art und dazugehörigen Grundstücken sowie an unbebauten Grundstücken jeglicher Art eine Steuer, die auf den Wert des Geschäfts unter Anwendung der folgenden Sätze berechnet wird:
a) 3% für Gebäude jeglicher Art und dazugehörige Grundstücke sowie für Grundstücke jeglicher Art ohne Gebäude, die für einen Zeitraum von bis zu 3 Jahren gehalten werden;
b) 1% für die unter Buchstabe a) genannten Gebäude, die länger als 3 Jahre gehalten werden.
Die Steuer wird nach dem Wert berechnet, der von den Parteien in der Urkunde über die Übertragung des Eigentumsrechts oder seiner Teilstücke angegeben wurde. Liegt der angegebene Wert unter dem Mindestwert, der in der von den Notarkammern mit gesetzlich zugelassenen Sachverständigen durchgeführten Marktstudie festgelegt wurde, wird die Steuer nach dem in der Marktstudie festgelegten Wert berechnet.
Die Steuer wird vom Notar vor der Beurkundung der Urkunde bzw. der Ausfertigung der Urkunde über den Vollzug der Erbfolge berechnet und eingezogen. Die berechnete und eingezogene Steuer ist am oder vor dem 25. des Monats zu zahlen, der auf den Monat folgt, in dem sie eingezogen wurde.
Unter Berücksichtigung der oben genannten Vorschriften hat die natürliche Person als Eigentümer des Grundstücks, auf dem sich die Fläche befindet, die Eigenschaft eines Steuerzahlers, der für die im Rahmen des Flächenvertrags erhaltenen Geldbeträge die Einkommenssteuer auf die Übertragung des Eigentumsrechts und seine Zerlegungen aus dem persönlichen Vermögen schuldet.
Die Steuererklärung wird gemäß der MFP-Verordnung 1022/2016 vom Notar mittels D100 abgegeben. Der Notar wird auch die Informationserklärung 208 einreichen.
Die natürliche Person muss die D209 einreichen, wenn sie innerhalb von 10 Tagen nach der Transaktion Einkünfte aus der Übertragung von Eigentum und dessen Teilen an Gebäuden jeglicher Art und den dazugehörigen Grundstücken sowie an Grundstücken jeglicher Art ohne Gebäude erzielt, wenn die Übertragung von Eigentum oder dessen Teilen durch ein anderes Verfahren als ein notarielles oder gerichtliches Verfahren erfolgt ist.
Auf der Grundlage dieser Erklärung setzt die Steuerbehörde die geschuldete Steuer fest.
Unter Berücksichtigung der genannten Vorschriften wird die Steuer für die Jahre nach der Durchführung des Erbbaurechts von der zuständigen Steuerbehörde gemäß der MFP/MJ-Verordnung Nr. 1022/2016 über die Genehmigung der Verfahren für die Festsetzung, Zahlung und Berichtigung der Steuer auf Einkünfte aus der Übertragung von Immobilien aus persönlichem Eigentum und das Muster und den Inhalt einiger Formblätter , die bei der Verwaltung der Einkommensteuer verwendet werden, festgesetzt.
Es wird also eine Steuer gezahlt, die durch Anwendung eines Satzes von 3 % bzw. 1 % auf das steuerpflichtige Einkommen berechnet wird. Das steuerpflichtige Einkommen wird ermittelt, indem der nicht steuerpflichtige Betrag von 450.000 Lei vom Transaktionswert abgezogen wird. Das zu versteuernde Einkommen ist der angegebene Wert, aber wenn der von den Parteien angegebene Wert niedriger ist als der von der Notarkammer durch Sachverständige ermittelte Wert, wird die Steuer auf den von den Gutachtern ermittelten Wert festgesetzt.
Der Eigentümer des Grundstücks schuldet aufgrund des Flächenvertrags eine Einkommenssteuer auf die Übertragung des Eigentumsrechts und dessen Zerlegung aus dem persönlichen Vermögen, die für das erste Jahr vom Notar und anschließend von der ANAF berechnet wird.
So kann die Steuer für den Wert bis zu 450.000 Lei 0 betragen und für den Wert über 450.000 Lei 1 % oder 3 %.
Rechtsgrundlage:
– MFP-Verordnung 1022/2016 zur Genehmigung der Verfahren für die Festsetzung, Zahlung und Berichtigung der Einkommensteuer auf die Übertragung von Immobilien aus dem Privatvermögen sowie des Musters und des Inhalts einiger Formblätter , die bei der Verwaltung der Einkommensteuer verwendet werden;
– Steuergesetzbuch (genehmigt durch das Gesetz Nr. 227/2015, veröffentlicht im Amtsblatt Nr. 688 vom 10.09.2015), in seiner geänderten und ergänzten Fassung;
– Zivilgesetzbuch von 2009, in der geänderten und ergänzten Fassung (Gesetz Nr. 287/2009) – Wiederveröffentlichung.