Ausgangslage
Die Gesellschaft XYZ SRL, umsatzsteuerpflichtig und körperschaftsteuerpflichtig, erwirbt im Jahr 2025 eine neue Wohnung im Wert von 120.000 Euro von einer juristischen Person im Wege der Umkehrung der Steuerschuldnerschaft (Reverse-Charge). Die Immobilie ist zur Vermietung bestimmt, soll jedoch nach 3 Jahren an den alleinigen Gesellschafter (natürliche Person) verkauft werden.
Umsatzsteuerregelung beim Verkauf
Laut Art. 292 Abs. (2) lit. f) des Steuergesetzbuchs ist die Lieferung von Gebäuden und Grundstücken grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Eine Ausnahme gilt für neue Gebäude, neue Gebäudeteile und bebaubare Grundstücke.
Ein Gebäude gilt als „neu“, wenn es spätestens bis zum 31. Dezember des Jahres nach der ersten Nutzung oder dem Erstbezug verkauft wird.
Daher gilt: Wird die Immobilie mindestens ein Jahr nach der ersten Nutzung verkauft, ist sie nicht mehr neu – der Verkauf ist umsatzsteuerfrei.
Berichtigung der beim Erwerb abgezogenen Umsatzsteuer
Wurde die Immobilie im Rahmen der Steuerschuldumkehr erworben und die Umsatzsteuer abgezogen, besteht bei umsatzsteuerfreien Verkäufen laut Art. 305 Abs. (2) lit. b) die Pflicht zur Berichtigung des Vorsteuerabzugs.
Für Immobilien gilt ein Berichtigungszeitraum von 20 Jahren. Erfolgt der Verkauf im 6. Jahr, ist die Umsatzsteuer anteilig für die verbleibenden Jahre zu berichtigen:
Berichtigung = abgezogene USt × (verbleibende Jahre / 20)
Beispiel: 5 Jahre verbleibend ⇒ Berichtigung 5/20 der abgezogenen USt.
Buchungssatz:
635 = 4426 (Aufwand aus USt-Berichtigung)
Option zur Versteuerung der Lieferung
Nach Art. 292 Abs. (3) kann das Unternehmen auch bei nicht neuen Gebäuden die Option zur Umsatzbesteuerung wählen. In diesem Fall:
- Es wird mit 19 % USt fakturiert;
- Es ist keine Vorsteuerberichtigung notwendig;
- Eine Meldung an die ANAF zur Option für die Steuerpflicht ist erforderlich.
Anwendbarkeit der Steuerschuldumkehr
Gemäß Art. 331 des Steuergesetzbuchs gilt die Steuerschuldumkehr nur für Transaktionen zwischen USt-pflichtigen Personen. Im vorliegenden Fall:
- Der Käufer ist eine natürliche Person ohne USt-Registrierung;
- Die Reverse-Charge-Regelung ist nicht anwendbar;
- Bei Steuerpflicht muss der Verkäufer die Umsatzsteuer abführen.
Marktwert bei verbundenen Parteien
Nach Art. 11 Abs. (4) müssen Transaktionen zwischen verbundenen Personen (z. B. einer Gesellschaft und ihrem Gesellschafter) zum Marktwert erfolgen.
Zur Preisabsicherung empfiehlt sich:
- Erstellung eines ANEVAR-Bewertungsberichts;
- Festlegung des Verkaufspreises anhand des Marktwerts;
- Notarielle Beurkundung des Vertrags.
Diese Dokumentation ist entscheidend, um eine nachträgliche Anpassung der Bemessungsgrundlage durch die Steuerbehörde zu vermeiden.