Situation:
Ein rumänisches Unternehmen, das Mehrwertsteuer zahlt, besitzt ein 2008 erworbenes Grundstück und ein 2011 auf diesem Grundstück errichtetes Gebäude, die es an einen Verwandten ersten Grades des Verwalters (alleiniger Gesellschafter) zu verkaufen beabsichtigt.
Wie wird dieser Verkauf steuerlich behandelt??
Lösung:
Gemäß Artikel 7, Punkt 26, Buchstaben a) und b) aus dem Steuergesetzbuch sind die rumänische Gesellschaft und der Verwandte ersten Grades des Alleingesellschafters die verbundenen Personen.
Aus diesem Grund muss die Lieferung zum Marktpreis erfolgen, andernfalls hat die Steuerbehörde die Möglichkeit, den Verkaufserlös gemäß Artikel 11 aus dem Steuergesetzbuch anzupassen.
Wir erwähnen, dass die Mehrwertsteuerbemessungsgrundlage der Marktwert nur in den Fällen von Artikel 286 Absatz (1) Buchstabe e) aus dem Steuergesetzbuch, bzw. für die Lieferung von Waren oder die Erbringung von Dienstleistungen, bei denen der Leistungsempfänger eine mit dem Lieferanten / Anbieter verbundene Person ist, gemäß den Bestimmungen von Artikel 7 Punkt 26 gilt die Steuerbemessungsgrundlage in den folgenden Situationen als Marktwert:
- wenn die Gegenpartei unter dem Marktwert liegt und der Begünstigte der Lieferung oder Lieferung nicht das volle Recht auf Vorsteuerabzug nach den Artikeln 297, 298 und 300 hat;
- wenn die Gegenpartei unter dem Marktwert liegt und der Lieferant oder Anbieter kein volles Recht auf Vorsteuerabzug nach den Artikeln 297 und 300 hat und die Lieferung gemäß Artikel 292 steuerbefreit ist;
- wenn die Gegenpartei höher als der Marktwert ist und der Lieferant oder Anbieter nicht das volle Abzugsrecht gemäß den Artikeln 297 und 300 hat.
In Bezug auf die Mehrwertsteuerregelung des Verkaufsvorgangs gemäß Artikel 292 Absatz (2) Buchstabe f) aus dem Steuergesetzbuch sind Lieferungen von Bauwerken / Teilen von Bauwerken und von Grundstücken, auf denen sie gebaut sind, von der Mehrwertsteuer befreit, mit Ausnahme der Lieferungen von Neubauten, Teilen von Neubauten und von bebaubaren Grundstücken
Daher gilt die Befreiung nicht für Bauland. Qualifizierung eines Grundstücks als bebaubares Grundstück oder Grundstück mit einem anderen Bestimmungszweck, zum Zeitpunkt des Verkaufs durch den Eigentümer ergibt es sich aus dem städtebaulichen Gutachten.
Unter den Bedingungen, in denen die Lieferung eines Grundstücks, auf dem sich ein Bauwerk befindet, nach der Lieferung des Bauwerks oder unabhängig von der Lieferung des Bauwerks erfolgt, indem die Lieferung durch denjenigen erfolgt, der auch das Eigentum an dem Gebäude besitzt, oder durch einen anderen, der nur das Eigentum an dem Grundstück besitzt, gilt die Lieferung eines Baulandes im Sinne des Artikels 292 Abs. (2) Buchstabe (f) des Steuergesetzbuches.
Unter den Bedingungen, unter denen ein einzigartiger Grundstückskörper geliefert wird, bestehend aus dem Bauwerk und dem Grundstück, auf dem es gebaut wird, identifiziert durch eine einzige Katasternummer, gemäß den methodischen Normen in Anwendung von Artikel 292 Absatz (2) Buchstabe f) aus dem Steuergesetzbuch (Punkt 55 Absätze 1 und 2):
das Grundstück, auf dem der Bau errichtet wurde, folgt dem Bauregime, wenn sein Wert niedriger ist als der Wert des Bauwerks, wie er sich aus dem Gutachten / Bewertungsbericht ergibt;
- Die Bebauung folgt dem Regime des Grundstücks, auf dem es errichtet wurde, wenn sein Wert niedriger ist als der Wert des Grundstücks, wie er sich aus dem Gutachten / Bewertungsbericht ergibt;
- wenn das Grundstück und die Bebauung gleichwertig sind, wie sich aus dem Gutachten/Gutachten ergibt, wird das Regime des Grundstückskörpers nach dem Grundstück mit der größten Fläche festgelegt. Es wird die bebaute Oberfläche des Bauwerks berücksichtigt.
Diese Bestimmungen gelten nicht, wenn Grundstücke geliefert werden, auf denen eine Konstruktion errichtet wird, die vor der Lieferung abgerissen wurde und vom Verkäufer übernommen wurde.
Es ist wichtig zu beachten, dass in dem Fall, dass der Wert des Gebäudes niedriger ist als der Wert des Landes, folgt der Verkauf des Gebäudes folgt dem Grundstücksregime
In diesem Fall gilt die Befreiung des Art. 292 Abs. 2 aus dem Steuergesetzbuch nicht, der Verkauf ist steuerpflichtig und der Verkäufer stellt die Mehrwertsteuerrechnung aus, wenn der Käufer eine natürliche Person ist (nicht für Mehrwertsteuerzwecke registriert).
Wenn der Wert des Gebäudes höher ist als der Wert des Grundstücks, erfolgt der Verkauf des Grundstücks nach dem Regime des Gebäudes. In diesem Fall ist es für die Bestimmung der anwendbaren Mehrwertsteuerregelung wichtig zu bestimmen, ob es sich bei dem Bauwerk um einen Neubau oder um einen Altbau handelt, wie zu Artikel 292 Abs. (2) Buchst. (f) aus dem Steuergesetzbuch definiert.
Gemäß Artikel 292 Absatz (2) Buchstabe f) aus dem Steuergesetzbuch und den geltenden Normen:
- Als Neubau gilt auch ein umgebautes Bauwerk oder ein umgestalteter Teil eines Bauwerks, wenn die Kosten der Umgestaltung ohne Steuer mindestens 50 % des Wertes des Bauwerks oder des Teils eines Bauwerks betragen, ohne den Wert des Grundstücks nach der Umwandlung bzw. den in der Buchführung erfassten Wert bei buchführungspflichtigen Steuerpflichtigen und die nicht die kostenbasierte Bewertungsmethode gemäß den International Financial Reporting Standards oder bei sonstigen Steuerpflichtigen der Wert, der durch ein Gutachten / Bewertungsgutachten festgestellt wurde, anwendet. Wenn nur ein Teil des Bauwerks veräußert wird und sein Wert und damit verbundene Verbesserungen nicht anhand von Buchhaltungsdaten ermittelt werden können, werden diese anhand eines Gutachtens / Gutachtens ermittelt;
- Lieferung einer Neubaut oder eines Teils davon bedeutet die Lieferung, die spätestens am 31. Dezember des Jahres erfolgt ist, das auf das Jahr der erstmaligen Nutzung oder Nutzung des Bauwerks oder eines Teils davon nach der Umwandlung folgt. In diesem Sinne wird berücksichtigt:
- als Datum des Erstbezugs gilt im Falle eines Bauwerks oder eines nicht umgebauten Teils des Bauwerks das Datum der Unterzeichnung des Endabnahmeprotokolls des Bauwerks durch den Begünstigten oder von a Teil der Konstruktion. Das Endabnahmeprotokoll ist das Abnahmeprotokoll am Ende der Arbeiten, gemäß den geltenden Rechtsvorschriften abgeschlossen. Bei einem selbst erstellten Bauwerk ist das Datum des Erstbezugs das Datum des Dokuments, aufgrund dessen das Bauwerk oder ein Teil des Bauwerks in der Buchführung als Sachanlagevermögen erfasst wird.
- Das Datum der ersten Verwendung einer Konstruktion bezieht sich auf Konstruktionen, die Veränderungen erfahren haben. Das Datum der ersten Nutzung bedeutet das Datum, an dem der Begünstigte den Bericht über die Endabnahme der Arbeiten zur Umgestaltung des betreffenden Bauwerks oder eines Teils des Bauwerks unterzeichnet. Das Endabnahmeprotokoll ist das Abnahmeprotokoll am Ende der Arbeiten, das gemäß den geltenden Rechtsvorschriften abgeschlossen wurde. Bei eigenverantwortlichen Umgestaltungsarbeiten an einem Bauwerk oder einem Teil des Bauwerks ist das Datum der ersten Nutzung der Ware nach der Umgestaltung das Datum des Dokuments, auf dessen Grundlage der Wert des Bauwerks oder eines Teils der Konstruktion mit dem Wert der jeweiligen Transformation erhöht wird.
Da es sich um ein altes Gebäude im Sinne von Artikel 292 Absatz (2) Buchstabe f) der Abgabenordnung handelt (es wurde zu 50 % – im Jahr vor dem Verkauf – nicht zu 50 % modernisiert oder umgebaut, um es in ein neues Gebäude umzuwandeln), ist dessen Verkauf ohne Vorsteuerabzug umsatzsteuerfrei.
Unter diesen Umständen verkauft das Unternehmen die Immobilie ohne Mehrwertsteuer, ist jedoch verpflichtet, die beim Kauf (falls vorhanden) abgezogene Steuer oder die auf die getätigten Investitionen abgezogene Steuer anzupassen (wenn sie als Investitionsgüter mit einem Wert von mehr als 20 % des Gebäudewerts angesehen wurden), für den am Tag der Lieferung verbleibenden Anpassungszeitraum unter der Befreiungsregelung ohne Recht auf Vorsteuerabzug.
Wichtig zu beachten ist, dass die Mehrwertsteuer auch dann als abgezogen gilt, wenn beim Kauf des Gebäudes oder Grundstücks Reverse Charge erhoben wurde.
Bei der Errichtung oder dem Erwerb von Immobilien sowie bei der Umwandlung oder Modernisierung von Immobilien wenn der Wert jeder Umwandlung oder Modernisierung nach Umwandlung oder Modernisierung mindestens 20 % des Gesamtwerts der Immobilie/des Grundstücksteils beträgt, beträgt die Anpassungsfrist 20 Jahre
Der Zeitraum beginnt am 1. Januar des Jahres, in dem die Waren übernommen/gekauft werden. Zum Zeitpunkt des Verkaufs im Rahmen der Befreiungsregelung wird die Berichtigung für den gesamten Zeitraum einschließlich des Verkaufsjahres vorgenommen.
Damit das Unternehmen nicht eine Berichtigung für die Mehrwertsteuer (falls vorhanden) vornehmen muss, kann es die Lieferung gemäß Artikel 292 Abs. (3) besteuern.
Unter den Bedingungen, unter denen das Unternehmen die Meldung für die Besteuerung des Vorgangs einreicht, wird der Verkauf optional steuerpflichtig und die Rechnung wird mit Mehrwertsteuer ausgestellt, wobei der Normalsatz oder der ermäßigte Mehrwertsteuersatz von 5 % angewendet wird, wenn die Bedingungen von Artikel 291 des Abgabenordnung eingehalten werden.
Wichtiger Hinweis:
Gemäß Artikel 291 Abs. (3) Buchst. (c) Abs. (3) und (5) gilt der ermäßigte Mehrwertsteuersatz von 5 % für:
- die Lieferung von Wohnungen mit einer Nutzfläche von nicht mehr als 120 m2, mit Ausnahme von Haushaltsannex, deren Wert einschließlich des Grundstücks, auf dem sie gebaut werden, 450.000 Lei ohne Mehrwertsteuer, die von natürlichen Personen erworben werden, nicht überschreitet. Die Nutzfläche der Wohnung ist die, die durch das neu veröffentlichte Wohnungsgesetz Nr. 114/1996 definiert ist, mit späteren Änderungen und Ergänzungen. Die Haushaltsannex sind diejenigen, die durch das neu veröffentlichte Gesetz Nr. 50/1991 über die Genehmigung der Ausführung von Bauarbeiten mit späteren Änderungen und Ergänzungen definiert werden.
Der ermäßigte Satz gilt nur für Wohnungen, die zum Zeitpunkt der Lieferung als solche bewohnbar sein können;
(….)
- die Lieferung von Wohnungen mit einer Nutzfläche von nicht mehr als 120 m2, ausgenommen Haushaltsannex, deren Wert einschließlich des Grundstücks, auf dem sie gebaut werden, 450.000 lei übersteigt, aber 700.000 lei ohne Mehrwertsteuer nicht übersteigt, von natürlichen Personen einzeln oder gemeinsam mit einer anderen natürlichen Person(en) erworben.
Der nutzbare Bereich der Wohnung ist, dass durch das neu veröffentlichte Gesetz 114/1996 definiert, mit späteren Änderungen und Ergänzungen. Die Haushaltsanhänge sind diejenigen, die durch das Gesetz Nr. 50/1991, neu aufgelegt, mit nachträglichen Änderungen und Ergänzungen. Der ermäßigte Satz gilt nur für Wohnungen, die zum Zeitpunkt der Lieferung als solche bewohnbar sind. Jede natürliche Person kann ab dem 1. Januar 2022 einzeln oder gemeinsam mit einer anderen natürlichen Person(en) eine einzige Wohnung erwerben, deren Wert 450.000 lei übersteigt, aber 700.000 lei ohne Mehrwertsteuer nicht übersteigt, zu dem ermäßigten Satz von 5%;
Rechtliche Grundlage:
– Steuergesetzbuch (genehmigt durch Gesetz Nr. 227/2015, veröffentlicht im Amtsblatt Nr. 688 vom 10.09.2015), mit späteren Änderungen und Ergänzungen;
– Steuerordnung (genehmigt durch Gesetz Nr. 207/2015, veröffentlicht im Amtsblatt Nr. 547 vom 23.07.2015), mit nachfolgenden Änderungen und Ergänzungen;
– Methodische Normen für die Anwendung der Abgabenordnung (genehmigt durch HG Nr. 1/2016).