Conform regulii generale, prevazuta la art. 291 alin.(1) lit.b) din Codul Fiscal prevede ca, si pentru vanzarea de apartamente si locuri de parcare, se aplica o cota de TVA de 19%.
Prin exceptie, cu respectarea anumitor conditii detaliate mai jos, tranzactia se poate efectua si prin aplicarea cotei de 5%.
Astfel, potrivit art. 291 alin.(3) lit.c) din Codul Fiscal, asa cum a fost modificat prin Legea nr.30/10.01.2019, pentru livrarea de locuinte ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite (terenul pe care este construita locuinta include si amprenta la sol a locuintei) se aplica cota de TVA de 5%.
Prin locuinta livrata ca parte a politicii sociale se intelege livrarea de locuinte achizitionate de persoane fizice care:
- au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti,
- au o valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, care nu depaseste suma de 450.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata.
Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr.114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare.
Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr.50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare.
Este foarte important de mentionat faptul ca TVA redus (5%) se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul vanzarii pot fi locuite ca atare.
Normele Metodologice date in aplicarea acestui articol, aprobate prin HG nr.1/2016 precizeaza ca se aplica cota redusa de taxa de 5% prevazuta la art. 291 alin. (3) lit. c) din Codul fiscal numai pentru livrarea, astfel cum este definita la art. 270 alin. (1) din Codul fiscal, a locuintelor ca parte a politicii sociale, respectiv pentru transferul dreptului de a dispune ca si un proprietar de bunurile prevazute la art. 291 alin. (3) lit. c) din Codul fiscal.
Pentru livrarile prevazute la art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 1, 2 si 4 din Codul fiscal, cota redusa de TVA de 5% se aplica inclusiv pentru terenul pe care este construita locuinta.
In plus, in aplicarea art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 din Codul fiscal:
- a) prin locuinta se intelege constructia alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care, la data livrarii, satisface cerintele de locuit ale unei persoane ori familii;
- b) anexele gospodaresti nu se iau in calculul suprafetei utile a locuintei de 120 mp;
- c) valoarea-limita de 450.000 lei cuprinde valoarea locuintei, inclusiv valoarea cotelor indivize din partile comune ale imobilului si a anexelor gospodaresti si, dupa caz, a terenului pe care este construita locuinta, dar exclude unele drepturi de servitute legate de locuinta respectiva; aceste prevederi se aplica inclusiv pentru contractele incheiate pana la data de 31 decembrie 2015, pentru operatiuni al caror fapt generator de taxa intervine dupa 1 ianuarie 2016;
Suprafata terenului pe care este construita locuinta, precum si suprafata utila a locuintei, prevazute la art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 din Codul fiscal, trebuie sa fie inscrise in documentatia cadastrala anexata la actul de vanzare-cumparare incheiat in conditiile legii.
Prin urmare, daca vanzarea are loc catre o persoana fizica si sunt indeplinite si conditiile cu privire la suprafata utila si valoare atunci apartamentul poate fi vandut cu TVA in cota de 5%.
Referitor la parcare, cota de TVA ce se va aplica se stabileste de la caz la caz, prin analiza contractelor de vanzare si determinarea caracterului accesoriu sau nu a vanzarii parcarii. In cazul in care se livreaza un apartament cu tot cu parcare (conditia de valoare maxima de 450.000 lei se refera la intreaga livrare) atunci aceasta reprezinta o operatiune unica (livrare apartamant, tranzactie principala, livrare parcare, operatiune accesorie).
In concluzie, la determinarea cotei de TVA pentru livrarea unui apartament cu parcare, societatea trebuie sa fie prudenta si sa analizeze clauzele contractelor de vanzare.